¿Cómo son los rusos que compran propiedad inmobiliaria en el extranjero?

En marzo de 2012 una empresa de estudios inmobiliarios a través de Internet llamada “TRANIO.RU” ha realizado un estudio sobre el perfil de los compradores rusos de propiedades en el extranjero basado en los resultados de las encuestas online con la participación de más de 200 agencias y promotores privados.

El objetivo de este estudio es averiguar cómo son los compradores rusos de propiedades en el extranjero , dónde y qué inmobiliaria prefieren comprar, cuáles son sus necesidades, intereses y ante todo qué es lo que más les atrae.

Este es el segundo estudio analítico realizado por Tranio.Ru. El primero se publicó en diciembre de 2011 y se dedicó a los vendedores de las propiedades inmobiliarias en el extranjero.

• Personas encuestadas
• Perfil de comprador
• ¿Quién compra propiedades en el extranjero?
• Ocupación
• Indicadores demográficos
• Compradores repetitivos
• Competencia de los compradores
• Idiomas extranjeros
• Conocimiento sobre la propiedad inmobiliaria
• ¿Qué propiedad inmobiliaria prefieren los compradores rusos?
• Tipos y características de los bienes inmuebles
• Casas en la playa y propiedad urbana
• Apartamentos y casas
• Propiedad inmobiliaria de obra nueva y de segunda mano
• Precio de los bienes inmuebles
• Hipoteca y pago a plazos
• ¿Por qué comprar la propiedad inmobiliaria en el extranjero?
• Objetivo de compra
• Residencia temporal y permanente
• Propiedad para familiares  
• Intereses y valores
• ¿Por qué la gente compra bienes inmuebles en el extranjero?
• ¿Qué características de los países extranjeros atraen a los compradores?  
• ¿Qué factores políticos y sociales se valoran en la compra de propiedad extranjera?
• ¿Qué infraestructuras son importantes para los compradores?
• Compradores y vendedores
• La relación entre vendedores y compradores
• ¿Por qué algunas personas no compran propiedad inmobiliaria?

Participantes de la encuesta

Han participado 202 personas en la encuesta entre las cuales hay los representantes de las agencias inmobiliarias y promotores privados de las propiedades inmobiliarias en el extranjero .

Los participantes de la encuesta venden propiedades en 43 países entre las cuales destacan 7. Abajo los porcentajes de los encuestados que ofrecen casas y apartamentos en estos países:

Francia (6,5 %), Grecia (6,1 %) y Chipre (5,7 %) también se sitúan entre los diez primeros países más representativos para compras inmobiliarias. Entre otros países menos destacados podemos encontrar Lituania, Reino Unido, EE.UU., República Checa, Egipto, Hungría, Finlandia y Tailandia.

En los últimos años se observa un crecimiento de los compradores de Rusia y los países de la antigua Unión Soviética.

La mayoría de los agentes inmobiliarios (83,5 %) informan que los compradores ruso parlantes representan la mayor parte o una parte significativa de todos sus clientes.

Perfil de comprador

¿Quién compra propiedades en el extranjero?

El perfil de comprador de bienes inmuebles en el extranjero es, un hombre, mayor de 30 años (y por lo general menor de 45 años), empresario, casado, con hijos. Normalmente este comprador adquiere una propiedad por primera vez.

Ocupación

A las agencias inmobiliarias y promotores privados les han encargado averiguar una o varias categorías claves de los compradores.

La gran mayoría (91,2%) informan que el grupo principal de clientes son: empresarios y gente de negocios. Esta cifra es ligeramente inferior (76,9 %) sólo en Bulgaria donde la propiedad inmobiliaria es más barata comparado con otros países destacados en compras de este tipo, por lo tanto, el porcentaje de los compradores que no son empresarios y gente de negocios es importante.

Por tanto, el grupo principal de compradores son empresarios y gente de negocios.

Por el contrario, los vendedores de Montenegro afirman que los empresarios representan la categoría más grande entre todos los compradores.

Agentes inmobiliarios también indican otras categorías de compradores con menor poder adquisitivo:

• Altos directivos. Los agentes inmobiliarios catalogan el29,4 % a este grupo de forma global, aunque en países como España representa el 46,2 % y en Italia el 1 %. 
• Funcionarios y empleados de diferentes ministerios (26,5 %). Este grupo es especialmente notable en Montenegro (40,0 %) y casi no existe en Alemania (lo ha nombrado únicamente 1 participante de la encuesta).
  NOTA: La proporción actual de los funcionarios entre los compradores rusos es significativamente mayor. Sin embargo, la mayoría de ellos prefieren no especificar su ocupación ante los agentes inmobiliarios y promotores.
• Gente famosa, deportistas, modelos (6,9 %). Esta categoría es especialmente notable en Letonia (20,0 %) debido a numerosos festivales y conciertos dirigidos al público ruso. Muchos agente inmobiliarios españoles (19,2 %) también confirman un número significativo de la gente famosa entre los compradores de propiedades inmobiliarios. 

Indicadores demográficos

La mitad de los encuestados (48,8 %) indican que entre las personas que deciden comprar alguna propiedad inmobiliaria dominan los hombres. Alrededor de un tercio (35,6 %) no observan el predominio de uno u otro género entre los clientes. Por último, sólo el 15,6 % ha dicho que más mujeres que hombres dominan entre sus clientes.

La mayoría de los compradores son personas de edad media: el 72,3 % de los encuestados informan que la edad de muchos de sus clientes esta entre los 30 y los 45 años, y el 36,6 % consideran este grupo la categoría principal de compradores.

El 57,9 % de los promotores hablan de un número importante de los clientes con más de 45 años de edad y para el 25,2 % de los encuestados esta categoría es una de las más importantes.

Por último, muy pocos vendedores (5,4 %) trabajan o hayan trabajado alguna vez con compradores de menos de 30 años.

Entre los clientes que compran propiedad en Bulgaria el 76,9 % de los participantes indican a los compradores mayores de 45 años; en Montenegro y Letonia este índice es del 73,3 % y 71,4 % respectivamente. En todos estos países existen buenas condiciones para disfrutar de la vida después de la jubilación. Además, muchas personas mayores se sienten atraídos por Bulgaria porque en tiempos soviéticos fueron ahí a pasar las vacaciones y se sienten muy cómodos ahí.

La gran mayoría de los encuestados (85,1 %) confirman que entre los compradores de propiedad inmobiliaria en el extranjero dominan las personas con familia.

Compradores repetitivos

Casi dos tercios de los vendedores (63,7 %) indican que hay muy pocos compradores o prácticamente no hay  gente que compra más de una propiedad inmobiliaria en el extranjero. Únicamente el 26,8 %  de los encuestados observan un porcentaje de comprados de más de una propiedad y el 9,5 % dice que existen más de la mitad. Según el estudio realizado el mercado inmobiliario extranjero está aún muy lejos de haberse completado. En los próximos años se mantendrá aun gran interés entre los compradores rusosen adquirir alguna propiedad en el extranjero. 

Un porcentaje muy bajo de los compradores vuelven a adquirir propiedades en Italia y Turquía. Así lo indica el 87,5 % y 85,2 % de los promotores. El mercado turco hace poco ha empezado a atraer a los compradores de Rusia, por eso todavía no hay mucha gente que ha tenido tiempo de comprar otra propiedad en este país.

Por el contrario, en Letonia, Alemania y Montenegro muchos agentes de inmobiliaria hablan de un número significativo de los clientes que vuelvan a comprar — 76,9, 69,2 y 50,0 % respectivamente. Estos compradores se caracterizan principalmente por el interés de inversión. Ellos compran bienes inmuebles no únicamente para su propio uso, también para volver a vender o alquilar su propiedad.

Conocimientos de los compradores

Idiomas extranjeras

La mitad de los encuestados (49,8 %) confirman que muy pocos compradores hablan algún idioma extranjero. El 70,4 % de los promotores en Bulgaria dicen que los compradores rusos prefieren utilizar su propio idioma durante la compra. Y es lógico: ruso y búlgaro son idiomas muy parecidos, por eso las dos partes se comunican muy fácilmente entre ellos.

En general muchos compradores rusos de propiedad inmobiliaria en el extranjero no hablan ningún idioma extranjera.

Por el contrario, en algunos países los vendedores comunican que un número importante (aunque no mayoría) de los compradores hablan algún idioma extranjera (normalmente inglés). Esto se observa en Montenegro (esa respuesta da el 66,6 % de los promotores locales), Turquía (64,2 %) e Italia (61,2 %). El mercado de Italia no está tan centrado en los clientes ruso parlantes, al igual que Bulgaria.

Algunos agentes de inmobiliaria destacan que un número significativo de sus clientes además de inglés hablan alemán y francés, sobre todo entre los compradores en estos países.

Conocimiento sobre la propiedad inmobiliaria

Agentes de inmobiliaria dicen que tiene que tratar con clientes de diferentes niveles de conocimiento — desde los que no conocen el mercado inmobiliario hasta los verdaderos profesionales. La mayoría (59,0 %) de los encuestados indican que no dominan ninguna de estas categorías. Al mismo tiempo el 24,9 % informan que sus clientes son personas inteligentes con conocimientos en el tema de inmobiliaria y sólo el 16,1 % dicen que la mayoría de sus compradores están pocos informados sobre este tema. 

El bajo nivel de conocimiento entre los compradores se nota en Alemania e Italia, así lo comunica el 28,6 % y 27,8 % de los encuestados respectivamente. Estos países tienen una legislación profesional muy complicada, con el procedimiento de compra establecido y funcionado desde hace mucho tiempo. Así, por un lado, para una persona no especialista resulta difícil entender todos los detalles sin ayuda de un experto en inmobiliaria y, por otro lado, no tiene necesidad de conocer demasiados detalles.    

Por el contrario, Letonia resulta tener los compradores con mayor conocimiento del mercado inmobiliario, lo que confirman el 53,3 % de los promotores. Además, este índice es superior a la mitad en Bulgaria — el 37,0 %. Los agentes de inmobiliaria en Bulgaria a través de publicidad y otros canales promueven la información rápidamente, de ese modo los compradores potenciales reciben una gran cantidad de información muy útil. 

Los encuestados informan que muchos compradores de bienes inmuebles buscan la información por internet que no siempre resulta fiable y relevante. A continuación son algunos comentarios típicos de los promotores y agentes de inmobiliaria:

• … Muchos compradores tienen la información subjetiva sobre la crisis en Unión Europea. En internet hay una gran cantidad de vendedores que confundan y desinforman a los compradores interesados….
• … Los compradores no tienen conocimientos de las leyes existentes en tal país….
• … A menudo los acuerdos sobre pago, servicio, mantenimiento, etc. son informales, lo que conviene al vendedor pero crea problemas para el comprador …

¿Qué propiedad inmobiliaria prefieren los compradores rusos?

Tipos y características de los bienes inmuebles

Los compradores rusos muestran más interés en comprar propiedades en las playas y menos en comprar pisos en grandes ciudades. Están más dispuestos en comprar apartamentos en complejos urbanos que viviendas aisladas, el precio sobre 150 000 dólares. No se observa ninguna prevalencia de las propiedades inmobiliarias nuevas respecto a las de segunda mano, aunque la situación cambia de país a país.

Casas en la playa y propiedad urbana

La gran mayoría de los agentes inmobiliarios (80,9 %) informan que la mayoría de los compradores tienen interés en comprar viviendas cerca del mar. Los demás (19,1 %) hablan del interés en comprar apartamentos en grandes ciudades, comocapitales y centros de negocio.

Las viviendas en las costas son prioritarios especialmente en Turquía: ninguno de los encuestados habla de otro tipo de propiedad. Una situación similar se observa en España donde el 96,0 % de los promotores y agentes confirman la preferencia de las viviendas cerca del mar. En Alemania la situación es completamente opuesta: el 92,3 % de los encuestados informan que en general los compradores rusos prefieren comprar viviendas en grandes ciudades. Alemania no es un país de mucha playa, por lo tanto el precio de estas viviendas es relativamente caro.

Los países como Francia e Italia pertenecen al grupo de los países donde los rusoscompran sus propiedades en la playa, aunque también se observa un gran porcentaje de las ventas de pisos urbanos.

Apartamentos y casas

Más de dos tercios de los encuestados (68,2 %) informan que pisos y apartamentos en un complejo urbano son más populares que las viviendas “aisladas” (casas, masías). Las casas aisladas suelen ser más caras que los apartamentos, por eso menos compradores pueden permitirse el lujo de comprar estas viviendas.

Los pisos y apartamentos son especialmente populares en Turquía, Bulgaria y Letonia, así lo confirma el 92,9 %, 88,5 % y 78,6 % de los promotores. En Bulgaria y Turquía están construyendo una gran cantidad de edificios con muchos pisos por un precio inferior a 100 000 euros precisamente para los compradores rusos.

Propiedad inmobiliaria de obra nueva y de segunda mano

En general no se observa la prevalencia de las viviendas nuevas respecto a las de segunda mano: el 55,1 % de los vendedores dicen que los compradores está más interesados en comprar la propiedad de nueva construcción.

Sin embargo, la situación cambia considerablemente de país a país. La nueva vivienda prevalece en Bulgaria y Turquía, así lo confirma el 88,5 % y 71,4 % de los encuestados respectivamente; una situación parecida existe en Letonia y Montenegro (69,2 %). En los últimos años en Bulgaria y Turquía se construye muchas viviendas y ofrecen buenas condiciones de compra; en Letonia se vende mucha propiedad inmobiliaria construida antes de la crisis.

Por el contrario, el mercado inmobiliario de segunda mano  domina en Italia, lo que confirma el 82,4 % de los encuestados; un porcentaje bastante elevado se observa en Alemania y España (76,9 y 76,0 % respectivamente). En España se venden muchas viviendas construidas durante el “boom” de los años 2000. Además, los bancos ponen a la venta muchos pisos embargados a los deudores insolventes. En Alemania no se construyen muchos edificios nuevos, pero las viviendas construidas hace décadas dominan en el mercado alemán. En Italia tampoco hay muchos edificios nuevos por la dificultad de obtener el permiso de construcción.

Los compradores rusos no están muy interesados en comprar una propiedad en fase de construcción (“off-plan”): el 67,7 % de los encuestados respondan que hay muy pocos clientes así o casi no hay. Sobre todo se destaca España donde únicamente un agente de inmobiliaria dice que existen clientes que quieren comprar casa en la fase “off-plan”. Ahora en España se construye muy poco comparado con antes de la crisis. Muchas veces las viviendas se venden por precios bajos. 

Por otro lado en Bulgaria casi la mitad (46,1 %) de los encuestados informan que hay un grupo significativo de compradores que prefieren adquirir sus viviendas en fase de construcción.

Precio de los bienes inmuebles

Principalmente los compradores están interesados en propiedades con categoríade precio bajo: más de la mitad de los encuestados (56,1 %) indican que se vende las viviendas por valor inferior a 150 000 dólares. El 13,6 % de los agentes y promotores hablan de un porcentaje notable de las ventas por valor superior a 500 000 dólares.

El 47,1 % de los encuestados de Italia confirman un alto porcentaje de las ventas por un precio por encima de 500 000 dólares. En Letonia se observa el dominio de las ventas por un precio medio (150 000 – 500 000 dólares) según confirmado por el 92,9 % de los encuestados. Una situación parecida ocurre en España (65,4 %). En Bulgaria y Turquía se observa la prevalencia de las ventas por valor inferior a 150 000 dólares, así lo confirma el 96,2 % y 92,9 % de los encuestados.

Hipoteca y pago a plazos

Casi dos tercios de los encuestados (60,6 %) informan de un porcentaje muy significativo de aquellos compradores que deseen comprar una propiedad con garantía hipotecaria opagando a plazos. El 23,3 % de los agentes inmobiliarios comunican que más de la mitad de los compradores prefieren un crédito con garantía hipotecaria para pagar por su vivienda.

No obstante, como en el caso de las propiedades nuevas y de segunda mano la situación con la forma de pago cambia de país a país. En Letonia la gran mayoría (91,7 %) de los promotores dicen que casi nadie de sus clientes está interesado en tener una hipoteca debido a que en este país los bancos han puesto las condiciones hipotecarias muy desfavorables y han subido la tasación.  Hoy en día en Letonia hay muy pocos bancos que permitan a los no residentes contratar una hipoteca en condiciones “razonables”.

Al contrario en Italia, España y Turquía muchos compradores prefieren pagar a crédito según confirma el 58,8 %, 52,0 % y 50,0 % de los agentes inmobiliarios.

Prácticamente la mitad (45,9 %) de los vendedores informan que  los compradores casi siempre consiguen contratar una hipoteca, especialmente en España (76,2 %) y Turquía (73,7 %). Muchos bancos de estos países están dispuestos a conceder un crédito a los compradores rusos sin formalidades y procedimientos excesivos. Al contrario, en Alemania el 55,6 % de los vendedores dicen que en raras ocasiones los compradores consiguen obtener una hipoteca por las exigencias del banco y procedimiento burocrático muy estricto.

¿Por qué comprar la propiedad inmobiliaria en el extranjero?

Los rusos suelen comprar propiedades en el extranjero para pasar sus vacaciones. Entre otros motivos se puede mencionar trabajo o negocio, estudios o tratamientos médicos. Un número importante de los compradores rusos están planeando mudarse al extranjero para residir de forma permanente. Mucha gente compra las viviendas para alojar a sus padres o hijos.

Objetivo de compra

Según el 71,5 % de los encuestados el objetivo principal de la compra de alguna propiedad inmobiliaria en el extranjero es por temas relacionados con las vacaciones y el ocio. Un porcentaje muy elevado se observa en Bulgaria con  el 85,2 % de los encuestados. Este índice también es muy alto en Letonia (84,6 %) y  Turquía (82,1 %).

Por el contrario, en Alemania sólo el 18,2 % de los encuestados informan que la gente compra la propiedad para pasar las vacaciones; en este país el objetivo principal de la compra son los negocios (90,9 %). En Montenegro el objetivo de hacer negocios es igual de popular como pasar las vacaciones según indicado por el 69,2 % de los promotores locales. Muchos rusos compran viviendas para empezar sus propios negocios. En las costas de Montenegro muchos rusos son propietarios de hoteles, agencias turísticas, agencias de inmobiliaria y de alquiler de coches, cafeterías y restaurantes, salones de belleza u ópticas, centros privados de cuidado de niños y escuelas.

En España poca gente compra viviendas por motivos de negocio y trabajo, así lo confirma el 33,3 % de los vendedores.

El 17,6 % de los encuestados dicen que mucha gente compra sus viviendas por motivos de estudios. Sobre todo este índice es muy  alto en Alemania (36,4 %) y España (33,3 %). En Alemania hay muchas universidades históricas que tradicionalmente atraen a los estudiantes de todo el mundo. A su vez, en España hay muchas escuelas modernas que ofrecen estudios por precios razonables y cuyo grado se acredita en la mayoría de los países.

El 15,5 % de los encuestados dicen que los compradores eligen tener sus viviendas en el extranjero por motivos de tratamientos para la salud. Este motivo es muy común en España (20,8 %), al contrario en Letonio el porcentaje es menos significativo (7,7 %).

Un grupo importante de gente compra sus propiedades paraalquilarlas. Entre todos los participantes del estudio casi la mitad (47,1 %) indican que así lo hacen muchos compradores. Especialmente alta esta categoría se observa en Alemania: el 45,5 % de los vendedores informan que más de la mitad de todos los compradores planifican dejar sus viviendas para alquiler. A cambio en Italia este categoría de compradores es muy baja. El 43,8 % de los vendedores de este país confirman que casi no tienen clientes que compran propiedades para alquilarlas. Una situación similar ocurre en Letonia y Montenegro (41,7 %).

Residencia temporal y permanente

Muchos inmigrantes procedentes de Rusia y países de la antigua Unión Soviética compran propiedades inmobiliarias para vivir a largo plazo según indicado por el 61,0 % de los encuestados.

En Bulgaria, Montenegro y Turquía se observan muchos compradores que prefieren tener sus viviendas para residir en el país, así lo confirma el 84,6 %, 75,0 % y 71,4 % de los promotores inmobiliarios de cada uno de estos países respectivamente. Por el contrario, en Alemania (63,5 %), Letonia (58,3 %) e Italia (50,0 %) hay clientes que compran propiedades por ese motivo. Muchas personas compran viviendas en Letonia por motivos de obtener la residencia en este país, pero lo utilizan para viajar a otros países de Unión Europea.

El 75,3 % de los encuestados confirman un porcentaje muy elevado de aquellos compradores que prefieren tener su vivienda para mudarse a vivir de forma permanente, los demás planean alojarse por motivos de negocios o trabajo.

La mayoría de los encuestados (78,7 %) informan sobre un porcentaje relativamente alto de los clientes que compran propiedades inmobiliarias paraasegurar su futuro. Sobre todo este motivo lo confirman muchos vendedores en Bulgaria (96,2 %) y Alemania (90,9 %).

Casi todos los agentes inmobiliarios búlgaros (94,7 %) informan que aquellos clientes que compran propiedades en su país “para futuro”, básicamente van a instalarse ahí de forma permanente.  Así planifican hacerlo después de jubilarse (según el 81,8 % de los encuestados). Bulgaria ha sido tradicionalmente considerada por los rusos un buen lugar para pasar la jubilación tranquila.

Aquellos clientes que compran propiedad inmobiliaria en Alemania lo consideran más como un lugar “de refugio” en caso de tener que emigrar de Rusia (según confirmado por el 60,0 % de los vendedores alemanes).

El 52,6 % de los promotores turcos también informan que muchos eligen Turquía para vivir después de jubilarse. Letonia (745,0 %) también esta considerada un lugar “de refugio”.

Propiedad para familiares

Más de la mitad de los encuestados (58,5 %) dicen que existe una categoría importante de los clientes que compran propiedad para sus familiares y no para ellos. Esta categoría es particularmente grande en Bulgaria (así lo confirma el 84,6 %) y Montenegro (83,3 %).

Casi la mitad de los encuestados (48,0 %) informan que en ese caso la gente compra alguna propiedad para sus hijos, el 44,9 % — para sus padres mayores. La compra de propiedades para los hijos es especialmente común en Alemania y España (71,4 % y 60,0 % de los promotores respectivamente), así como en el Reino Unido. En Bulgaria (60,0 %) se observan más compras de propiedades para los padres.

La educación en la Escuela británica en Salónica (Grecia) cuesta 7–9 mil euros al año. Para comparar, en Moscú un año en la escuela de esta categoría cuesta 40 mil, por eso las familias van a algún país extranjero por motivos de estudios de sus hijos. Normalmente uno de los padres, generalmente la madre, se queda a vivir con sus hijos.

Al contrario en Letonia e Italia la mayoría de los promotores (75,0 % y 62,5 % respectivamente) indican que los compradores rusos prefieren tener alguna propiedad para uso propio.

Intereses y valores

Una de las razones porque la gente compra viviendas en el extranjero son las impresiones de pasar unas buenas vacaciones en un país u otro. La mayoría de las veces los compradores se guían por los consejos de amigos y familiares.

Lo principal que atrae a los rusos en los países donde compran sus propiedades es un buen clima y buena actitud ante la población rusa. También se valora la seguridad, bajo nivel de crímenes y la posibilidad de vivir en paz y silencio.

Tiendas, servicios de entregas a domicilio y la calidad de servicio de salud también es importante para los compradores rusos.

¿Por qué la gente compra bienes inmuebles en el extranjero?

Dos tercios de los participantes del estudio (66,0 %) confirman que la gente compra propiedades inmobiliarias en el extranjero comoconsecuencia de pasar unas buenas vacaciones.  Este porcentaje es especialmente alto (89,3 %) en Turquía, un país muy visitado por los rusos. En Italia también lo confirma el 76,5 % de los promotores. Curiosamente en Bulgaria que ha sido tradicionalmente un centro turístico para los rusos desde la época soviética este índice es sólo el 42,3 %. A pesar de que los balnearios búlgaros ofrecen buena calidad de servicios para las vacaciones, los balnearios italianos, españoles, griegos o croatas demuestran un nivel superior al de los búlgaros. 

El 49,5 % de los encuestados mencionan posibilidades financieras como otra razón valorada al momento de buscar una vivienda. Esto significa que los rusos ricos prefieren invertir en propiedad inmobiliaria en algún país extranjero. Muchos compradores rusos consideran la compra de propiedad extranjera como una inversión segura, beneficiosa y justa.

Un factor especialmente importante en el tema de las posibilidades financieras se desempeña en Italia y España según lo confirma el 76,5 % y 61,5 % de los agentes inmobiliarios. En Alemania y Montenegro este índice no es tan importante (33,3 %).

El 29,9 % de los encuestados mencionan consejos de amigos y familiares entre otras razones importantes. Sólo el 7,7 % de ellos indicaron publicidad como otra razón de compra. Los compradores potenciales confían más en los consejos de los familiares que en la publicidad.

Sobre todo en Bulgaria (53,8 %) y Alemania (41,7 %) se observa un porcentaje importante de consejos como un factor significativo. Italia con sólo el 5,9 % tiene el porcentaje más bajo de este índice. 

Y, por último, otro factor importante en el momento de decidir por qué comprar viviendas es la inseguridad de la situación política y económica de su país de origen (así lo indica el 29,4 % de los vendedores). Es muy importante para aquellos que compran propiedades en Alemania (75,0 %) y Letonia (57,1 %). Los compradores rusos valoran la economía próspera, conservadora y estable de Alemania como uno de los destinos más populares en caso de la emigración forzada.

¿Qué características de los países extranjeros atraen a los compradores?

Un buen clima es el factor principal que atrae a los compradores de las propiedades en el extranjero, así lo confirman la mayoría de los encuestados (70,8%). En Bulgaria todos los promotores y agentes inmobiliarios mencionan este factor y en Turquía – prácticamente todos (89,3%).

A cambio en Letonia y Alemania este factor es bastante inferior (14,3 y 16,7%). Al mismo tiempo buena actitud ante la población rusa sigue siendo el factor principal (confirmado por 71,4 % de los encuestados), mientras que en Alemania se valora legislación favorable y buena inversión (58,3 %).

A parte del buen clima otros factores menos importantes son los siguientes: buena actitud ante la población rusa (43,6 %). Además de Letonia este factor se valora en Bulgaria (84,7 %). Al contrario, en Alemania e Italia este factor es poco importante. Así lo mencionaron sólo el 16,7 % y 17,6 % de los vendedores de estos países respectivamente.

El 40,0 % de los encuestados mencionan una buena inversióncomo otro factor importante de compra. Alemania y Turquía (53,6 %) prestan una atención especial a este factor, pero en Bulgaria (26,9 %) una buena inversión no influye mucho en el momento de comprar alguna propiedad. En Montenegro este factor se considera uno de los últimos según informa el 7,7 % de los promotores inmobiliarios.

Más de un tercio de los encuestados (37,4 %) confirman que una de las características importantes para la compra son los paisajes y la naturaleza. Sobre todo esta característica se valora en Montenegro e Italia según confirmado por el 76,9 % y 76,5 % de los encuestados respectivamente. Por otro lado, en Bulgaria naturaleza como factor significativo está valorado únicamente por el 23,1 %, en Alemania — el 16,7 % de los agentes inmobiliarios.

Algunos encuestados mencionan otros factores que atraen para la compra:

• Accesibilidad logística (24,6 %). Es especialmente notable en Letonia y Alemania: en ambos países este factor ocupa el segundo lugar (así lo indica el 42,9 % y 50,0 % de los promotores de cada una de estas países respectivamente). Entre Rusia y estos países existe una buena conexión de transporte. Se puede llegar rápidamente por avión desde Moscú o San Petersburgo. 
• Ecología (19,0 %). Curiosamente este factor tiene un valor mínimo en Bulgaria e Italia con un solo encuestado mencionándolo, pero en Alemania ecología ocupa el tercer puesto en la escala de factores importantes para la compra con un 25,0 % de los votos.
• Legislación favorable (17,4 %). Sobre todo está valorado en Letonia y Alemania con el 42,9 % y 58,3 % de los vendedores respectivamente). En Italia y Montenegro este factor no tienen ninguna importancia. Muchos agentes inmobiliarios en Italia mencionan excesivos procedimientos burocráticos para hacer una compra de propiedad.

Algunos participantes del estudio consideran también el bajo coste de mantenimiento de viviendas (sobre todo en España), lugares de interés y historia del país como otros aspectos que tengan en cuenta los compradores al momento de buscar viviendas.

¿Qué factores políticos y sociales se valoran en la compra de propiedad extranjera?

Más de la mitad de los encuestados (52,1 %) indican seguridad personal y bajo nivel de crímenes como una de las condiciones principales durante la búsqueda de propiedad. Sobre todo este factor es notable en Montenegro según confirmado por el 84,6 % de los promotores. A cambio en Italia y Alemania este factor no tiene mucha importancia (35,3 y 25,0 % respectivamente).

Paz y tranquilidad ocupa es segundo lugar según confirmado por el 39,6 % de los encuestados. En  Bulgaria paz y tranquilidad se sitúa en el primer lugar (61,5 %), lo que confirma la reputación de este país como un lugar apropiado para una jubilación tranquila. Por el contrario, en Letonia y Alemania este aspecto es poco valorado, así lo indica el 7,1 % y 8,3 % de los vendedores.

Estabilidad política y económica se valora muchísimo en Alemania según reporta el 83,3 % de los agentes inmobiliarios de este país. En total entre todos los países la estabilidad ocupa el tercer lugar entre los factores importantes de compra de propiedades (33,9 %). Curiosamente, en Letonia y Turquía este porcentaje es bastante bajo (14,3 y 25,0 % respectivamente).

Ley y orden como otro factor importante menciona el 31,8 % de los participantes del estudio. Muy a menudo, este factor se menciona por los promotores de Alemania (50,0 %), con menor frecuencia — de Montenegro (15,4 %).

Finalmente, seguridad de las inversiones y ahorros entra en las cinco principales condiciones políticas y sociales. El 28,6 % de los vendedores menciona este aspecto. En Alemania este porcentaje alcanza el 58,3 %, por el contrario en Montenegro tiene el índice muy bajo — únicamente el 7,7 %.

Algunos encuestados también mencionan lacomodidad en el  hogar (27,6 %), limpieza y orden en lugares públicos (20,8 %), privacidad (12,5 %), alto nivel de la sociedad (11,5 %), democracia y valores de sociedad (9,4 %) entre otros factores significativos.

Según se ha observado los valores abstractos como democracia o cultura resultan menos importantes para los compradores de propiedades inmobiliarias que los factores prácticos, tales como seguridad personal y comodidad en el hogar.

¿Qué infraestructuras son importantes para los compradores?

Entre las infraestructuras de viviendas tiendas y servicios de entregas a domicilio ocupan el primer lugar: el 60,7 % de los encuestados confirman este factor como una de las claves. Sobre todo España, Letonia e Italia ofrecen multitud de comercios y, por tanto, ocupan el primer lugar entre los destinos favoritos según confirma el 72,0 %, 71,4 % y 70,6 % de los vendedores de estos países. Curiosamente en Bulgaria shopping se menciona bastante a menudo (69,2 %), mientras que en Turquía este índice es muy bajo (46,4 %). Probablemente esto último es debido a que los compradores rusos buscan propiedades en zonas turísticas donde la línea de tiendas y servicios de entregas a domicilio está muy desarrollado.

El segundo lugar ocupa el servicio médico según confirma el 38,2 % de los encuestados. Sólo en Montenegro este índice es significativamente inferior a la media — el 25,0 %.

Luego siguen los locales de ocio (36,6 %); este factor se destaca en Letonia e Italia según confirma el 57,1 % y 47,1 % de los encuestados. Menos importancia tiene este aspecto en Turquía (28,6 %) y Montenegro (16,7 %). Los compradores de viviendas van a Alemania por temas de negocio y trabajo, por lo que infraestructura de ocio no desempeña ningún papel importante para ellos comparado con países de la costa.

El 30,9 % de los vendedores indican servicios domésticos (limpieza, lavandería, reparaciones, etc.) como prioridades al momento de buscar viviendas en el extranjero. Con mucha frecuencia este factor lo mencionan los promotores en Montenegro (50,0 %) e Italia (47,1 %), y con poca frecuencia — en Alemania (18,2 %).

Entre otros aspectos los encuestados mencionan lo siguiente: conexión a internet (24,6 %), servicios e instalaciones públicos (22,5 %), empresas importantes de gestión (17,3 %). En Alemania el 54,5 % de los encuestados indica transporte público como parte importante de infraestructura. Este aspecto se menciona debido al número elevado de viajes que hacen los alemanes por todo el país por temas de negocio y trabajo.

En pocos casos se menciona el trabajo de la policía, las carreteras, instalaciones deportivas y servicios de emergencia.

Compradores y vendedores

La relación entre vendedores y compradores

El medio de comunicación principal entre un vendedor y un comprador de propiedad en el extranjero es el correo electrónico, así lo confirma el 71,9 % de los encuestados. Este porcentaje es casi absoluto entre los agentes inmobiliarios alemanes (92,9 %), en cambio en Letonia lo indica sólo el 60,0 % de los vendedores.

Entre otras fuentes se menciona la comunicación telefónica (39,2 %) y entrevistas personales (35,9 %). Los vendedores dicen que al principio la comunicación con los clientes es por correo electrónico, pero luego pasan a encuentros personales, especialmente para conocerse personalmente y elegir el tipo de propiedad según necesidades. Las preguntas cortas se hacen por teléfono.

La comunicación por teléfono es particularmente importante en Letonia y Alemania según reporta el 60,0 % y 50,0 % de los vendedores respectivamente. En Turquía está opción tiene poco uso, así lo confirma el 23,3 % de los encuestados. En Montenegro una gran parte de los encuestados (53,3 %) destaca la importancia de las reuniones personales, mientras que en Alemania este porcentaje es mucho menor – únicamente el 14,3 %.

El último lugar entre las fuentes de comunicación (19,8 %) ocupa otras herramientas de internet (Skype, ICQ, Messenger, etc.). Su importancia es alta en Turquía (43,3 %) y España (35,7 %), y muy baja — en Bulgaria (6,7 %). Algunos utilizan el video conferencia (23,3 %).

¿Por qué algunas personas no compran propiedad inmobiliaria?

¿Por qué la gente rusa a punto de comprar la propiedad inmobiliaria de repente decide dejarlo? Muchos de los vendedores que participan en el estudio no saben bien la razón verdadera por la que los rusos cambian de opinión. Según ellos los posibles compradores  se limitan a explicaciones como “dejar la compra para mejores tiempos”.

Sin embargo, cuando se conoce la causa, lo más frecuente es la compra de otro vendedor. Esa opción se especifica el 46,0 % de los encuestados. Este porcentaje es especialmente alto en Turquía (66,7 %) y Letonia (61,5 %). Por el contrario, en Alemania sólo el 16,7 % de os promotores menciona esta razón. El mercado inmobiliario en este país está regulado estrictamente por lo que no tiene sentido cambiar el vendedor.

El 25,6 % de los vendedores indica como la segunda razón más importante el hecho de que los clientes ya no querían comprar alguna propiedad en el extranjero. El 16,4 % destaca que algunos clientes han decidido cambiar la idea de comprar vivienda en ese país al encontrar algo mejor en otro país. Está razón se menciona muy a menudo en Italia (37,5 %) y casi no se nombra en Bulgaria. Esto no es sorprendente ya que el presupuesto para las compras inmobiliarias en Bulgaria no tiene competencia en otros países por ser suficientemente baratos.

Algunos promotores inmobiliarios hablan de los problemas bancarios de conceder las hipotecas para comprar viviendas. Otros dicen que algunos compradores prefieren esperar bajadas de precio en las viviendas.

Por último, y menos importante (7,4 %) por la que los rusos dejan la compra en el extranjero es el hecho de encontrar otra propiedad en Rusia.