Закон об аренде недвижимости в Испании: грядущие изменения

Правительство Испании одобрило предварительный проект Закона об аренде недвижимости. Данный закон представляет собой комплекс мер, направленных на стимулирование развития рынка аренды, а также позволяющих заключать сделки на условиях более гибких, чем те, что существуют сейчас.

В качестве главного стимула рассматривается усиленная безопасность и защита прав владельцев. До настоящего времени законодательство Испании в большей мере защищало права арендаторов, что послужило причиной нежелания большого числа собственников сдавать пустующее жилье в аренду. Владельцы домов и квартир предпочитали продавать их, отказываясь от возможности заработать на аренде. Рынок аренды недвижимости в Испании не развивался в связи с правовой незащищенностью арендодателей.

Рассмотрим основные моменты, которые после окончательного принятия Закона об аренде недвижимости в Испании будут иметь важное значение как для арендаторов, так и для арендодателей.

Гибкость договорных условий

Одно из главных изменений коснется пересмотра размера арендной платы. Данный пересмотр перестает быть привязанным в обязательном порядке к Индексу потребительских цен (IPC). Арендатор и арендодатель смогут самостоятельно разработать схему пересмотра размера арендной платы и утвердить ее на основании обоюдного согласия сторон.

Кроме того, согласно новому Закону об аренде недвижимости в Испании, арендатор может отказаться от исполнения преимущественного права на приобретение арендуемого им жилья в случае его продажи владельцем. Статья 25 Закона «О городской аренде» гласит, что в случае продажи арендодателем жилья, в котором проживает арендатор на основании договора аренды, последний имеет преимущественное право на его приобретение перед другими заинтересованными лицами. Отказ от данного права мог быть осуществлен только в случае договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более 5 лет. С принятием нового закона арендатор сможет отказаться от преимущественного права в любой момент времени, независимо от срока договора аренды.

Сокращение срока

Срок принудительного продления договора, на которое имеет право арендатор, сокращается с 5 до 3 лет. По истечении срока договора и срока принудительного продления договор снова считается продленным по умолчанию, если ни одна из сторон не выразила протест в установленный срок. Согласно новому закону, автоматическое продление договора аренды недвижимости по умолчанию будет осуществляться на срок до 1 года, а не на 3 года, как ранее.

Залог

В связи с уменьшением срока обязательного продления договора с 5 до 3 лет, устанавливается, что размер страхового залога подлежит пересмотру каждые 3 года.

Ремонт жилья

Новый закон позволяет уменьшать размер арендной платы на суммы расходов, которые арендатор понес в связи с ремонтом жилья.

Добровольный выезд или выселение

Согласно новому закону, арендатор вправе покинуть жилье, уведомив арендодателя за 1 месяц до даты выезда. Ранее подобный отказ от намерения арендовать жилье мог быть сделан только по истечении 5 лет аренды и с предварительным уведомлением за 2 месяца. Также обе стороны вправе внести в условия договора аренды выплату компенсации в случае его досрочного расторжения по инициативе арендатора: одну сумму арендной платы за каждый неисполненный год.

Арендодатель вправе потребовать освободить квартиру в случае исполнения следующих условий:

1. Арендатор должен быть уведомлен, по меньшей мере, за 2 месяца до даты выезда.
2. Квартира будет использоваться в качестве постоянно жилья арендодателя или членов его семьи первой степени родства.
3. С момента заключения договора аренды должно пройти не менее 1 года.

Арендодатель может исполнить данное право, даже если оно не закреплено в письменном виде в договоре аренды.

Регистрация в Реестре собственности

Новый закон призван стимулировать регистрацию договоров аренды в Реестре собственности. В случае купли-продажи жилья, новый собственник обязан будет продолжить арендные отношения с арендатором только в случае, если договор аренды был должным образом зарегистрирован в соответствующем Реестре собственности. Согласно старым нормам, покупатель был обязан продолжать арендные отношения в течение пяти лет, независимо от того, был зарегистрирован договор или нет.

Принудительное выселение

Регистрация договора аренды в Реестре собственности позволит владельцу произвести принудительное выселение жильцов в более быстрой форме в случае невыплаты арендной платы. Процедура выселения происходит следующим образом:

• Арендодатель обращается в суд с заявлением о задолженности по арендной плате со стороны арендатора.
• По истечение 10 дней с момента получения арендатором судебного уведомления, в случае если последний не погашает задолженность, суд принимает решение о незамедлительном прекращении договора аренды. При этом не будут осуществляться никакие дополнительные следственные или судебные действия.

Налогообложение

Согласно новому закону, в целях налогообложения нерезиденты Европейского союза в своих обязательствах уплачивать подоходный налог приравниваются к резидентам. Будут отменены все льготы по уплате нерезидентами налога на доходы, полученные от аренды недвижимости.

Ожидается, что до вступления закона в силу, в него могут быть внесены дополнительные изменения. Компания «Испания по-русски» будет держать вас в курсе всех важных событий в области правоотношений в сфере аренды недвижимости.