Кризис миновал. Проблемы с выплатами по ипотеке остались

Сдав непроданные и попавшие под эмбарго жилплощади банку неликвидного жилья SAREB с надеждой получить хоть что-нибудь хоть когда-нибудь за оказавшуюся невостребованной недвижимость, Испания начала новую историю нового жилищного бума. СМИ страны ежемесячно публикуют данные Национального института статистики (INE) о росте числа сделок купли-продажи и с особенным удовольствием констатируют увеличение числа заключаемых при этом ипотечных договоров.

Однако выясняется, что негативные тенденции не остались пережитком прошлого, а проследовали вместе с позитивными в настоящее.

Как отмечает информационный портал El Economista, параллельно процессу роста интереса граждан страны к ипотеке развивается и такое качество покупателей, как неплатежеспособность. Издание отмечает, что из общего числа дел по неуплате ипотеки, возбужденных в период с января по сентябрь 2015 года, 1% составляют договоры, заключенные в течение 2014 г. Причиной, побуждающей банк начать процедуру эмбарго, выступает фактическая неплатежеспособность заемщиков.

В кризисные годы законодательство в отношении лиц, несвоевременно уплачивающих ипотечные квоты, ужесточилось. Если раньше банки могли несколько месяцев уговаривать заемщика «найти деньги и погасить задолженность», то теперь финансовые организации реагируют на возникающие проблемы быстрее и жестче: три неплатежа месячных квот подряд – и включается механизм эмбарго. Суды сегодня тоже не затягивают процесс принятия решения по этому вопросу (раньше от искового заявления банка до вынесения итогового решения о выселении неплательщика и передачи недвижимости последнего могло пройти от года до полутора).

Конечно, бо́льшую часть отнимаемых банками у граждан квартир, составляют те, что были куплены между 2006 и 2008 годами. 28% ипотек, подписанных в 2006 году, сегодня расторгнуты по причине неплатежей, точно такая же доля нарушений характеризует 2007 год. Данные по 2008 г. несколько ниже – 20,3%.

Аналитики отмечают, что абсолютное большинство «лопнувших» договоров составляют соглашения, где кредитом сделка по приобретению жилья покрывалась на 100%. Констатируя это, эксперты советуют банкам не брать на себя обязательства по финансированию более чем 80% стоимости объекта, являющегося предметом операции купли-продажи.

Большое количество «упавших» ипотечных договоров предкризисного периода у экспертов удивления не вызывает. Соперничество банков в борьбе за клиентов заставляло порой финансистов устраивать между собой негласные аукционы из серии «кто предложит клиенту более высокую сумму кредитования». В результате имеется большое количество примеров, когда заемщикам банки предоставляли в качестве кредита до 120% стоимости жилья. После того, как риелторский пузырь лопнул, и параллельно Испанию захлестнула волна безработицы, большая доля заемщиков осталась без достаточных средств к существованию, что и обеспечило расторжение почти каждого третьего ипотечного договора.

Согласно статистическим данным INE, в целом по стране возбуждается до 15.000 дел о расторжении ипотечного договора и наложении эмбарго на собственность заемщика в квартал. То есть 160 случаев в день.

В начальный период кризиса банки часто стремились не прибегать к подаче исковых заявлений в суд, предлагая неплательщикам передать финансистам жилье безвозмездно (освобождая при этом от погашения невыплаченных сумм) или изменить условия кредита (например, увеличить срок его погашения, уменьшив тем самым размеры квот). Специалисты INE утверждают, что более половины заемщиков, сталкивавшихся с проблемами выплат, получали такие предложения. Сейчас этот показатель не достигает и 40% (в 2009 году зарегистрировано 531.619 таких случаев, за первые девять месяцев 2015 года – 168.549).

ВД