Не стоит вносить в договор купли-продажи жилья цену «ниже нижнего» ради экономии на налогах

Купить квартиру в Испании, как и любой другой товар, можно дорого (если хочется и финансы позволяют, а продавец упорно стоит на своем – кто запретит?), а можно и дешево. И даже очень, если повезет. Однако в последнем случае не стоит забывать о том, что у налоговой службы свои взгляды на цифры, которым должны соответствовать данные о сделке купли-продажи недвижимости. И исходить она будет именно из них, официально зарегистрированных и утвержденных, напоминает портал недвижимости idealista.com. Причем, вариантов установления «государственной» цены дома, от которой фискалы будут «танцевать», определяя размер отчислении в казну, существует целых семь, о чем говорится в Статье 57 Общего налогового закона (Ley General Tributaria).

Инспекторы, проверяющие законность сделки и корректность ее исполнения, могут вообще не обратить внимания на то, по какой цене продано жилье, а ориентироваться лишь на кадастровую цену объекта, помноженную на коэффициет, принятый для данной конкретной местности.

Стало быть, для того, чтобы  не просто «заплатить налоги и спасть спокойно», но сделать это правильно, чтобы потом налоговая не выставила штрафы, следует проконсультироваться со специалистами. Но еще до того невредно помнить о том, что каждая квартира имеет либо продажный максимум, либо продажный минимум. Зависит это от того, является ли недвижимость объектом, возведенным при участии государства (VPO – Vivienda de protección oficial) или же нет (Vivienda de renta libre).

В первом случае речь идет о жилом объекте, строившемся с выделенными на него субсидиями государства – продажа такой недвижимости по цене свободного рынка открывала бы простор спекулятивным сделкам, которые позволяли бы владельцам таких апартаментов хорошо «навариваться», ведь приобрести VPO на стадии строительства или подготовки к нему можно по очень выгодной цене, ибо часть стоимости объекта берет на себя государство. Но за это оно и накладывает ограничения в продажной цене, устанавливая максимум.

Кстати сказать, налоговые инспекторы – тоже люди, иногда могут и не заметить пометки VPO на документах, сопровождающих сделку и прислать продавцу бумагу с устрашающими цифрами штрафа за «чрезмерное занижение стоимости». Конфликт интересов разрешается просто – путем предоставления сертификата из территориального отделения Министерства развития (до 2010 года – Министерства жилья). Надо только учесть, что между датой подачи заявки и датой получения сертификата может пройти до месяца.

Если же вы только еще собираетесь покупать жилье класса VPO потребуйте от продавца приложить справку о максимальной стоимости к договору сразу и храните ее до момента, пока не понадобится.

Сертификат, удостоверяющий минимальную стоимость, нужен для недвижимости, продающейся без ограничений. Даже если вам удастся купить жилье по цене «ниже нижнего предела», налоги все равно придется исчислять с официально установленного лимита.

Договориваться о том, чтобы вписать в договор заниженную цену не советуем: в соответствии с законами Испании о борьбе с коррупцией, отмыванием денег и уклонением от уплаты налогов нотариус, регистрирующий сделку купли-продажи жилья, обязан уведомить фискальные органы о том, что стороны договорились о «небольшом нарушении закона». Договориться с нотариусом, чтобы он «не заметил» или промолчал об имеющемся нарушении вряд ли реально: за недонесение о нарушениях нотариусу грозят серьезные санкции вплоть до аннулирования лицензии и лишения права заниматься нотариальной деятельностью. А она в Испании очень доходная.

ВД