FAQ: вопросы и ответы

В нашей статье мы рассмотрели часто задаваемые вопросы , которые возникают в процессе приобретения недвижимости в Испании. Если вы не нашли ответ на какой-либо интересующий Вас вопрос по теме приобретения недвижимости наши менеджеры с удовольствием Вас проконсультируют. Отправляйте ваши вопросы на почту inmobiliaria@espanarusa.com. С услугами и тарифами компании вы можете ознакомится здесь

1. С чего начать?
2. Какой вид недвижимости предпочесть?
3. Сколько нужно денег?
4. Где покупать?
5. Какой тип недвижимости выбрать?
6. В каком состоянии продается недвижимость?
7. Аренда с правом выкупа – что это?
8. Какие нужны документы?
9. Как оформляется договор купли-продажи.
10. Как проходит оформление купчей?
11. Какие налоги придется заплатить?
12. Сколько составят расходы на содержание?
13. Ипотечный кредит: плюсы и минусы.
14. Сдать недвижимость в аренду: возможно ли?
15. Какие преимущества есть у владельцев испанской недвижимости?
16. Как получить ВНЖ, имея недвижимость в Испании?

1. С чего начать?

Прежде чем приступить к процессу поиска и приобретения недвижимости в Испании, необходимо четко представить, для чего, собственно, вы это делаете. Вариантов ответа может быть довольно много, вот лишь некоторые из них:

• Для постоянного проживания. Недвижимость приобретается в расчете на проживание все семьей, возможно, с детьми. Главное внимание уделяется площади жилья, району, где оно расположено, анализируются транспортные коммуникации, инфраструктура, наличие поблизости колледжей, университетов, медицинских центров и т.д.
• Для проведения отпусков. В этом случае на первый план выходит географическое местоположение жилья. Привлекательны курорты с хорошими пляжами, расположенные на средиземноморском побережье Испании или на островах, их близость к международным аэропортам, закрытые жилые комплексы, гарантирующие сохранность и безопасность вашей собственности и т.д.
• Для сдачи недвижимости в аренду. Если расчет строится на получение дохода от сдачи испанского жилья в аренду, стоит помнить, что чем ближе к первой линии будет находиться ваша недвижимость, тем привлекательнее она будет выглядеть в глазах потенциального арендатора. Немаловажную роль играет наличие поблизости коммерческих центров, баров, ресторанов и дискотек. В Барселоне огромной популярностью пользуется особый вид недвижимости – туристические апартаменты. Столица Каталонии – это центр делового, семейного и городского туризма, где круглый год независимо от сезона существует высокий спрос на такое жилье. Сдать туристические апартаменты в аренду не составляет труда, при этом доход от аренды будет исключительно высокорентабельным.
• Для ведения коммерческой деятельности. Недвижимость приобретается для ведения конкретного бизнеса. Основное внимание уделяется площади помещения, его оснащению, местонахождению,  стоимости за квадратный метр. Особое внимание стоит обратить на лицензии, которые были получены в местных органах власти специально для этого помещения. Лицензии могут выдаваться на проведение дискотек, открытие супермаркетов, баров, ведение ресторанного бизнеса и т.д.   

Получив от вас четкую и подробную заявку, мы сможем подобрать объекты, максимально соответствующие вашим требованиям и пожеланиям. Заявку можно отправить на адрес электронной почты m@espanarusa.com

Наверх

2. Какой вид недвижимости предпочесть?

Второй шаг при выборе объекта недвижимости – определение вида. Всю недвижимость в Испании можно разделить на несколько основных видов: квартиры, таунхаусы, дома, гаражи/кладовки, земельные участки и коммерческие помещения. Каждый вид имеет несколько подкатегорий, а каждая подкатегория, в свою очередь, в разных регионах может называться по-разному, т.е. иметь несколько названий-синонимов. Подробное описание вы найдете в нашей статье Виды недвижимости в Испании, где мы также постарались дать все возможные варианты названий на испанском языке. Глоссарий терминов расширит ваш испанский словарный запас и поможет чувствовать себя как рыба в воде при обсуждении параметров и оснащения интересующего объекта недвижимости.

Наверх

3. Сколько нужно денег?

В 2012 году состояние рынка недвижимости в Испании можно назвать наиболее благоприятным для приобретения объектов в собственность. Дома и квартиры, участки земли и даже целые офисные здания подешевели на 40% - 60% от уровня цен 2007 года. Но это еще не все хорошие новости. Теперь для покупки недвижимости в Испании можно обойтись всего лишь суммой от 10% до 25% от общей актуальной стоимости объекта. Причина такого падения «ценника» и небольшой первоначальный взнос при оформлении объекта в собственность легко объяснимы – это невозможность для текущих владельцев нести ипотечное бремя, как несколько лет назад.

В связи с общим экономическим кризисом в Испании за прошедшие три года подавляющее число владельцев недвижимости испытали на себе, своих семьях нехватку денежных средств. Это привело к физической невозможности для испанцев продолжать регулярно платить ипотечные взносы и содержать недвижимость в собственности, как прежде. В этот момент инвесторам из Восточной Европы самое время воспользоваться ситуацией и завладеть приглянувшейся недвижимостью «за полцены» или даже дешевле.

Приведем простой пример. Некий испанец Хуан, семьянин 45 лет, владеет 4 комнатной квартирой в центре Барселоны, которая в 2007 году обошлась ему при покупке в 800.000 евро. Из них он реально оплатил прежнему владельцу только 450.000 евро, а недостающие 350.000 получил от банка в ипотеку на 20 лет рассрочки. Но в 2010 году он был уволен с работы, и два года тщетно пытался исправить свое финансовое положение. Естественно, что во время поисков новой работы он потратил последние сбережения на выплату злосчастной ипотеки, но так и не нашел нужного решения.

Теперь перед ним предстала ужасная реальность. Банк вот-вот отберет квартиру за неуплату взносов по кредиту, но это не избавит Хуана от обязательств по выплате взятой ипотеки. Он может оказаться и без квартиры и остаться должником на всю жизнь. Единственным реальным решением для него в этой ситуации будет найти другого владельца для своей квартиры, кто выплатит за Хуана хотя бы оставшуюся часть ипотечного кредита. Вот так на рынке недвижимости Испании появляются объекты по цене ипотеки.

Вы можете приобрести такую квартиру, например за 350.000 евро, переоформив на себя кредит, а ваш взнос «живыми» деньгами составит около 20% - то есть 70.000 евро. Вы заплатите примерно 10% от 350.000 евро государственных налогов при покупке квартиры, а Хуан получит от вас небольшую сумму, около 35.000 евро, в виде залога и демонстрации вашей платёжеспособности по будущим обязательствам перед банком. Вы станете новым владельцем его квартиры и будете в ней жить, а банк получать ежемесячные взносы за ипотеку с вашего счета. Хуан же поедет жить в бюджетный вариант квартиры поменьше, снятой в аренду. Драматично для испанцев, перспективно для инвестора. 

В нашем Каталоге недвижимости вы можете сравнить цены на жилье в различных регионах страны, подобрать интересующие вас объекты. Свяжитесь с нами, и мы ответим на все интересующие вас вопросы, а также организуем просмотр понравившихся домов и квартир.

Многоканальный телефон: +7 495 236 98 99 или +34 669 900 700

Наверх

4. Где покупать?

Традиционно дорогими регионами Испании остаются Мадрид, Барселона, Малага и Страна Басков.

Барселона и ее окрестности – это центр элитной недвижимости страны. Являясь вторым по величине городом Испании (после столицы – Мадрида), Барселона по многим общественным, экономическим и культурным показателем занимает лидирующие позиции. Что же такое Барселона?

• Барселона – это столица самой богатой испанской автономии – Каталонии.
• Барселона – это туристическая Мекка Испании. Ежегодно Барселону посещают миллионы туристов со всего мира. Одних привлекают шикарные пляжи и чистое море; других – богатая история, культура, огромное количество музеев, выставочных центров; третьих – бурная ночная жизнь, дискотеки, бары, рестораны, представленные практическими всеми кухнями мира; четвертых – шопинг и т.д. Аэропорт «Эль Прат» ежедневно принимает и отправляет тысячи рейсов практически во все страны мира,  в том числе и в Россию. Линия высокоскоростной железной дороги в 2013 году свяжет Барселону и Францию, как уже связала с Мадридом.
• Барселона  это учебно-научный центр страны. Университет Барселоны и Автономный университет Барселоны в 2010 году были признаны лучшими университетами Испании согласно рейтингу Европейского центра развития высшего образования. Кроме того, в Барселоне расположены ведущие бизнес-школы страны.
• Барселона – это бизнес-столица Испании. Барселона традиционно привлекает инвесторов со всего мира. Инвестиции в сектор туризма, недвижимости, гостиничного бизнеса оказываются гарантировано высокорентабельными.
• Барселона – это центр частной испанской медицины. В Барселоне сосредоточены лучшие частные медицинские клиники страны: центры пластической хирургии, госпитали, стоматологические центры и т.д.

Самая дешевая недвижимость продается на побережье Коста-Бланка провинции Аликанте и в Мурсии. Также недорогие объекты можно найти в испанской глубинке. Отсутствие моря компенсируется прекрасным климатом, богатой природой,  чистым воздухом, тишиной и спокойствием.

Наверх

5. Какой тип недвижимости выбрать?

Сегодня рынок недвижимости в Испании разбит на три сектора: новая недвижимость, вторичная недвижимость от владельцев и банковская недвижимость (арестованная и отчужденная за долги).  

• Недвижимость от застройщика – это, в большинстве своем, новые объекты, сданные под ключ и готовые к немедленному заселению. Выгодно ли сейчас приобретать новое жилье в Испании? Однозначно, да. Сегодня новую недвижимость в  Испании можно приобрести практически по себестоимости. И чаще всего без вложений !
• Вторичная недвижимость – самый крупный сектор рынка. Тысячи объектов вторичного рынка представлены в нашем Каталоге недвижимости.
• Банковская недвижимость в Испании – это новые и вторичные объекты, реализуемые на рынке недвижимости напрямую от банков. Можно сказать, что это новый, развивающийся быстрыми темпами сектор рынка, приобретение жилья на котором имеет свои плюсы и минусы:

Плюсы:

• демпинговые цены (на 30-50% ниже рыночных, а в отдельных случаях и в разы);
• возможность получения ипотечного кредита до 100% от стоимости объекта (банки заинтересованы в скорейшем списании эмбаргированной недвижимости со своих балансов);
• возможность торга (да, с банками можно и нужно торговаться!).

Минусы:

• выбор объектов ограничен, при этом большую их часть нельзя отнести к элитной недвижимости.
• выгодные условия кредитования распространяются исключительно на объекты, принадлежащие самому банку;
• существует необходимость ремонта (в отдельных случаях – капитального);
• небыстрый процесс рассмотрения заявки на финансирование, требующий сбора и представления большого пакета документов из России (главным образом, о доходах), их последующего перевода на испанский язык и легализации. Все заявки рассматриваются в головных отделениях банков. Принятие решения может затянуться на несколько месяцев.
• Коммерческая недвижимость в Испании, как и жилая, может продаваться на первичном и вторичном рынке, а также напрямую от банков.

Наверх

6. В каком состоянии продается недвижимость?

В отличие от России, недвижимость в Испании никогда не продается в черновой отделке. Будьте уверены, если вы покупаете новую недвижимость или недвижимость со вторых рук, она в большинстве случаев будет готова к немедленному заселению. Вероятно, понадобится лишь небольшой косметический ремонт по вашему вкусу, да установка мебели  и недостающей бытовой техники.

• Новая недвижимость: продается с кухонной мебелью, полным набором или частью электробытового оборудования, сантехникой, с подведенными коммуникациями (водой, электричеством, Интернетом и т.д.). Вам останется только заключить договоры с соответствующими коммунальными службами.
• Вторичная недвижимость: по желанию владельца может продаваться с мебелью и без, с электробытовым оборудованием и без. Мебель и бытовая техника может быть включена в цену продажи, или выделена отдельной строкой.
• Банковская недвижимость: может продаваться как с кухонной мебелью,  электрооборудованием и сантехникой, так и без них.

Наверх

7. Аренда с правом выкупа – что это?

Аренда с правом выкупа может применяться не только в отношении жилой недвижимости, но и коммерческой. В общей сложности, аренда с правом выкупа – это одна из разновидностей обычной сделки купли-продажи жилья: арендатор получает возможность спустя определенное время приобрести арендуемое жилье в собственность.

Договор аренды с правом выкупа всегда составляется на долгий срок: от 5 лет и более, при этом за арендатором закрепляется право совершить покупку раньше указанного срока. Кроме того, в договоре аренды оговариваются условия будущей покупки: цена объекта недвижимости; сумма, на которую будет уменьшена цена за счет произведенных ежемесячных арендных выплат (в счет общей цены сделки купли-продажи могут быть засчитаны от 50 до 100% арендных выплат); порядок и сроки подписания нотариальной купчей;  порядок уплаты налогов и пошлин по оформлению сделки.

Безусловно, на сегодняшний день аренда с правом выкупа  является одним из наиболее привлекательных способов продажи/приобретения жилья.

Наверх

8. Какие нужны документы?

• При покупке недвижимости за наличные: загранпаспорт с действующей визой, на основании которого оформляется Идентификационный номер иностранца (NIE), номер счета, открытого в одном из испанских банков. В Испании не принято осуществлять расчет наличными при подписании нотариальной купчей. Вместо этого совершается банковский перевод или выписывается именной чек.
• При оформлении ипотечного кредита:   все вышеуказанные документы + о доходах, получаемых на территории Российской федерации, переведенные на испанский язык и легализованные.
• Продавец должен представить: Оригинал документа, подтверждающий право собственности на недвижимость и содержащий кадастровый номер объекта. Удостоверение личности. Квитанцию об оплате ежегодного налога на недвижимое имущество (за последний год).

Процедура оформления недвижимости в Испании занимает в среднем от двух до четырех месяцев. Собственниками недвижимости могут стать как юридические, так и физические лица. В случае необходимости вся процедура оформления может быть совершена нашими менеджерами по доверенности.

Наверх

9. Как оформляется договор купли-продажи.

Процедура оформления сделки купли-продажи начинается с подписания Договора о внесении задатка. Этот вид договора открывает сделку купли-продажи жилья. Закрытием сделки можно считать подписание официального нотариального акта купли-продажи (нотариальной купчей).

Договор о внесении задатка содержит в себе данные покупателя и продавца, характеристики объекта недвижимости, его стоимость, срок действия договора (обычно срок действия договора депозита составляет 2 месяца), размер депонируемой суммы, график оплаты, условия оплаты и т.д. Определенные договором 2 месяца используются покупателем для оформления ипотечного кредита и подготовки всех необходимых документов.

Наверх

10. Как проходит оформление купчей?

Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда оформляется в нотариальном порядке. Купчая на недвижимость подписывается в присутствии нотариуса покупателем и продавцом, либо их официальными представителями. В случае оформления ипотечного кредита, подписание договора происходит в присутствии нотариуса одновременно с подписанием купчей.

Наверх

11. Какие налоги придется заплатить?

Все операции, носящие фискальный характер, требуют уплаты налогов в бюджет. К таким операциям относится купля-продажа недвижимости, а также оформление ипотечного кредита. Налоги при покупке недвижимости в Испании составят приблизительно 10-12% от цены объекта. В случае оформления ипотечного кредита расходы на оформление возрастут до 14-16%. Ниже мы приводим таблицу ориентировочных расходов[*] при покупке недвижимости на вторичном рынке и банковской недвижимости с одновременным оформлением ипотечного кредита.

Примечания:

• На сегодняшний день покупка нового жилья облагается НДС по льготной ставке 4%. Однако с 1 января 2013 года произойдет изменение ставки с 4% до 10%.
• Покупка банковской недвижимости и недвижимости на вторичном рынке облагается налогом на передачу собственности по ставке 7%.
• В таблице не учтены расходы на оценку рыночной стоимости жилья, а также банковская комиссия за открытие ипотечной кредитной линии.
• Налог на документальные юридические действия учтен в разделе «Приблизительные расходы: ипотечный кредит»: 1% за оформление купчей + 1% за оформление ипотечного договора.

[*] Внимание: приведенные данные носят ориентировочный характер. Компания «Испания по-русски» не несет ответственности за изменения, которые могут быть внесены в тарифы.

Наверх

12. Сколько составят расходы на содержание?

В течение года владельцы недвижимости несут определенные расходы на содержание недвижимости и уплату налогов. Один раз в год оплачивается муниципальный налог на недвижимость, налог на доходы нерезидентов, страхование жилья. Отплата услуг жилищного кооператива и коммунальные платежи происходит ежеквартально или раз в два месяца. Подробную информацию вы можете найти в статье Налоги и расходы, связанные с владением недвижимостью.

Любая задержка  в оплате чревата штрафными санкциями и начислением пени. Чтобы этого избежать, поручите нам на основании доверенности совершить привязку данных расходных статей к вашему расчетному счету, а также осуществить контроль оплаты.

Наверх

13. Ипотечный кредит: плюсы и минусы.

Ипотечный кредит в Испании могут оформить даже не граждане этой страны. Как и любые кредиты, ипотека имеет свои плюсы и минусы:

• Плюсы: низкий процент годовых, кредитование на долгий срок (до 40 лет), возможность получения финансирования до 100% от цены приобретаемого объекта.
• Минусы: попадание в черный список неплательщиков и потеря жилья в случае невозможности погашать ипотечный кредит. Кроме того, к минусам можно отнести долгий срок рассмотрения заявки (от 2 до 6 месяцев), жесткие требования к документам, подтверждающим финансовую благонадежность клиента, обязательные перевод документов на испанский язык.

В Испании не существует унифицированных требований к составу и оформлению пакета документов, они варьируются от банка к банку. Мы поможем подобрать банк с максимально выгодными условиями кредитования в каждом конкретном случае.

Наверх

14. Сдать недвижимость в аренду: возможно ли?

Потенциальные арендаторы в процессе поиска подходящего жилья обращают внимание на многие моменты.  О том, как сдать в аренду недвижимость в Испании, мы опубликовали большую статью. Здесь отметим ключевые моменты:

• В случае краткосрочной аренды важны: близость к морю, достопримечательностям, горнолыжным курортам, крупным городам, международным аэропортам и т.д.; транспортные коммуникации, инфраструктура, наличие центров досуга и отдыха.
• В случае долгосрочной аренды важны: близость к крупным городам, наличие поблизости колледжей, поликлиник, аптек, торговых центров, остановок общественного транспорта и т.д.

Чем привлекательнее ваше жилье будет выглядеть в глазах потенциального арендатора, тем быстрее и проще вы сдадите его в аренду. При этом в отдельных случаях доход, получаемый от аренды жилья, может полностью покрыть все расходы: выплаты по ипотечному кредиту, налоги, оплату услуг жилищного кооператива.

Наша компания предлагает свои услуги в следующих вопросах:

• Заключение договора аренды и документальное ведение процесса аренды.
• Поиск потенциальных арендаторов.
• Профессиональные консультации.

Наверх

15. Какие преимущества есть у владельцев испанской недвижимости?

Владение недвижимостью в Испании упрощает и ускоряет процесс получения долгосрочных виз. Все собственники жилья стоят в консульстве на особом учете и имеют привилегии в вопросах представления и рассмотрения документов и выдаче виз.

Согласно испанскому законодательству, приобретение недвижимости дает владельцу и его ближайшим родственникам (супругам/детям/родителям) право на оформление годовой мультивизы с последующим ее продлением или запросом вида на жительство (резиденции). В последнее время практика выдач мультивиз изменилась: все чаще консульство выдает их не на один год, а на два года.

Наличие данной визы позволяет беспрепятственно и многократно пересекать границы стран, входящих в зону Шенгена, в течение года (или двух лет), а также находиться на их территории в течение 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии).

Компания «Испания по-русски» оказывает полное содействие в вопросах получения визы для владельцев недвижимости в Испании.

Наверх

16. Как получить ВНЖ, имея недвижимость в Испании?

Если вы являетесь владельцем недвижимости на территории Испании, а также располагаете стабильно высоким официально подтвержденным доходом, вы можете получить для себя и своей семьи вид на жительство (резиденцию) без права на работу. Консульство Испании с апреля 2012 года наличие собственного жилья в стране поставило в ряд условий, обязательных для исполнения.

Компания «Испания по-русски» оказывает полный спектр услуг в вопросах подготовки и подачи документов в консульство Испании в Москве. Процедура оформления вида на жительство в Испании без права на работу для россиян, являющихся собственниками жилья, займет от 2 до 6 месяцев.

По любым вопросам, связанным с приобретением недвижимости в Испании обращайтесь к нашим специалистам по телефонам в Испании.