Аренда жилья в Испании: какие права имеет наниматель?

Глобальный экономический кризис, стартовавший в 2008 году, первые шаги свои делал в сфере недвижимости: в одночасье покупательский спрос на десятки тысяч домов друг исчез. Строительные компании стали разоряться одна за другой, но это еще не было тотальным кошмаром. Кошмар пришел чуть позднее, когда в дело оказались втянуты и рядовые граждане Испании, понабравшие во время бума легкодоступные ипотечные кредиты, а в кризисное время не справлявшиеся с платежами.

Однако жить потерявшим крышу над головой все равно где-то надо было, и оставшиеся без собственности жильцы плавно перетекли в другой сектор операций с недвижимостью, а конкретно – в сферу арендных отношений с теми, кто в трудное время выстоял. Число людей, снимающих квартиры или собирающихся это сделать, выросло, таким образом, в несколько раз. А с ним – и количество тех, кого интересуют ответы на вопросы, с этим процессом связанные.

Итак, на что имеет право квартиросъемщик, подписывая договор об аренде?

1. Обсуждение стоимости

Речь не только о том, что следует изучить, какие суммы платятся за наем жилого помещения в той районе, где вы присмотрели себе очаг, но и о взгляде в будущее. Стороны договариваются о размере ежемесячных квот на год. По истечении которого цифры могут быть пересмотрены. В докризисные времена практиковалось автоматическое увеличение цены на размер коэффициента инфляции (IPC), о котором официально сообщал Национальный институт статистики Испании. В реальности сумма платежа увеличивалась на 2 – 2,5% ежегодно. Но сейчас на дворе не пред-, а посткризисная эпоха, в которую владельцы жилья пока еще не имеют возможности диктовать свои условия, в расчете, что на место одного старого клиента тут же придет несколько новых, между которыми можно будет устроить конкурс. Торговаться приходится с тем, кто есть здесь и сейчас, и с учетом его экономических возможностей. Так что вполне реально добиться и снижения цены. Тем более что законом это не запрещено, следует только «забить» в договор пункт об изменении размера платежей именно в такой редакции.

2. Продление действия контракта

В день истечения срока, обозначенного в договоре на аренду, соглашение сторон может быть продлено еще на год. Автоматически или путем подписания соответствующих документов – законны оба пути, важно то, что какой-то из них должен быть записан в первичном контракте. Продлевается срок действия ровно на год. И так до достижения трех лет перманентной аренды, после чего наступает необходимость так называемого «вынужденного продления» (prórroga forzosa), когда пролонгируемый срок составит уже три года. Если у арендатора нет желания продолжать снимать данное жилье, он обязан уведомить об этом владельца не менее чем за 30 дней до дня истечения контракта. Договоры, в которых не указывается срок действия, считаются заключенными на год с правом последующего продления по схеме, приведенной выше.

3. Досрочное прерывание контракта арендатором

Арендатор вправе отказаться от найма снятого им жилья, не ранее чем по прошествии 6 месяцев с момента заключения соглашения. Уведомить арендодателя о своем желании прекратить договор арендатор должен за 30 дней до того, как съедет из занимаемой им квартиры. В этом случае арендатор обязан выплатить арендодателю компенсацию в размере месячной квоты за каждый год, оставшийся до записанного в договоре срока истечения его действия.

4. Возврат залога

Если срок действия договора найма истек и арендатор освобождает занимаемую площадь, он имеет право получить с владельца обратно залог, который был внесен арендатором в момент подписания соглашения. Препятствием к этому может служить ущерб, нанесенный арендатором жилью, долги проживавшего поставщикам различных услуг (электричество, газ, вода, вывоз мусора, интернет, телефон и пр.) Возврат залога производится в момент возвращения владельцу ключей. В случае причинения ущерба объекту владелец имеет право уменьшить размер возвращаемого залога или потребовать дополнительную оплату – в случае возникновения спора между сторонами эти вопросы решаются в судебном порядке.

5. Продолжение найма, невзирая на смену владельца объекта

В случае, если собственник продает сдаваемую в аренду жилплощадь другому лицу, последнее обязано уважать условия имеющегося у квартиросъемщика договора об аренде, заключенного с предыдущим владельцем. Если новый собственник желает прекратить действие договора, он обязан уведомить об этом арендатора за три месяца до даты, когда последнему предстоит освободить жилье. В течение этого времени наниматель вносит ежемесячные платежи как обычно, но при этом имеет право потребовать от продавца возмещения какого-либо ущерба, причиненного ему действиями прежнего владельца.

6. Включение арендных платежей в графу расходов при подаче декларации о доходах за год

Внесение годовой суммы арендных квот в декларацию в качестве расходов позволит арендатору уменьшить налогооблагаемую базу IRPF.

7. Льготы по оплате в обмен на производство ремонта

Арендатор имеет право суммы, затраченные на производство ремонта, необходимого по причине естественного старения объекта, вычесть из ежемесячных квот. Это положение должно быть зафиксировано соответствующим документом, подписанным сторонами.

8. Отказ от преимущественного права приобретения жилья

Арендатор имеет приоритетное право покупки жилой площади, на которой он проживает на условиях найма. Если владелец объекта собирается его продавать, он обязан уведомить об этом квартиросъемщика, как минимум, за 30 дней до выставления объекта на продажу. Арендатор после получения уведомления должен либо воспользоваться имеющимся у него правом либо сообщить об отказе от этого приоритета.