Аукционы недвижимости в Испании

Испанская недвижимость уже много лет является привлекательным направлением для иностранных инвесторов, а снижение цен, зафиксированное в последние годы, только подогревает интерес покупателей.

Но немногие знают, что помимо жилых и коммерческих объектов, реализуемых собственниками на вторичном рынке, а также застройщиками или банками, существует и такой источник, как аукционы недвижимости, и он заслуживает особого внимания.

Какие бывают аукционы в Испании?

Аукционы в Испании все чаще проводятся государственными организациями, крайне редко частными.

В зависимости от происхождения недвижимости, аукционы можно разбить на четыре категории:

1. распродажи объектов от прежних владельцев, должников по коммунальным платежам, налогам и прочим фискальным нарушениям, которые впоследствии были лишены права владения недвижимостью; такая недвижимость может продаваться с обременениями, с указанием имеющейся отрицательной суммы на балансе и окончательной цены. Такие аукционы проводят Agencia Tributaria (Налоговая служба), Administracion de Justicia (Министерство юстиции), Tesorería General de la Seguridad Social (Социальная служба) и Ayutamiento (мэрия муниципалитета);
2. распродажи объектов, принадлежащих государственному фонду недвижимого наследия, а также неиспользуемые земли и административные здания. Такие аукционы проводят Ministerio de Defensa (Министерство обороны) и SEGIPSA (Sociedad Estatal de Gestiòn Inmobiliaria de Patrimonio SA – Фонд недвижимого наследия);
3. распродажи недвижимости организациями-заемщиками кредитов согласно плану ликвидации, включая абсолютно новые объекты и земли; аукционы проводит Administración Concursal (Инспекция по банкротству) при участии нотариуса;
4. распродажи объектов агентствами, специализирующимися на организации аукционов; для аукционов предоставляется недвижимость, имеющаяся в частной собственности финансовых компаний и корпораций, в роли которых могут выступать, например, застройщики или компании, занимающимися инвестиционными проектами, либо напрямую от самих владельцев редких интересных объектов; на этих аукционах можно купить недвижимость различного характера, будь то старинное поместье или замок, либо только что возведенный жилой комплекс, торговый или бизнес-центр.

Формы проведения аукционов различны:

• публичный аукцион для всех желающих;
• закрытый аукцион (с ограниченным и предварительно согласованным списком присутствующих);
• заочный аукцион (проводимый в интернете, посредством телефонной связи, либо при наличии заранее подготовленного покупателем заявления с предложением его цены на конкретный лот).

Большинство аукционов, реализуемых государственными службами, являются именно публичными, либо заочными. Закрытые аукционы могут проводиться частными лицами и компаниями.

Зачастую один и тот же аукцион проводится несколькими способами одновременно, либо по фазам, сначала публично, а затем невыкупленные объекты выставляются на сайт.

Условия участия в аукционах

Для участия в аукционах, как правило, допускаются все желающие, за исключением лиц, задействованных в его проведении. В некоторых случаях даже сами должники могут выкупить свою недвижимость на определенных условиях.

Покупателем может быть любой испанский или иностранный гражданин, располагающий официальным документом, идентифицирующим личность. Также возможно приобретение объектов на компанию.

Участвовать можно лично, либо через представителя по нотариальной доверенности.

До начала аукциона возможно ознакомительное посещение объектов.

Регулярность и условия участия зависят от организации, проводящей аукцион.

1. В случае с аукционами недвижимости, относящимися к первой категории объектов, изъятых у должников, необходимо внесение банковского аваля в размере от 5 (Administracion de Justicia) до 25% (Tesorería General de la Seguridad Social) от стартовой цены  конкретного интересующего лота. Таким образом, данная сумма замораживается на счету владельца, и ему предоставляется банковский чек для участия в аукционе. Если по итогам проведения аукциона владелец чека не покупает данный объект, то в течение нескольких дней происходит возврат денежных средств. В случае одобрения цены, предложенной на аукционе покупателем, ему необходимо в установленный срок внести разницу между залогом и финальной стоимостью лота.

   В качестве наиболее интересных коммерческих инициатив в этой категории можно выделить аукционы Agencia Tributaria. Распродажи объектов недвижимости происходят несколько раз в месяц в разных регионах Испании. Список лотов с описанием и фотографиями, а также календарь аукционов можно посмотреть на сайте: https://www2.agenciatributaria.gob.es/wcl2/SOLexterno/pages/index.faces  

   Для участия необходимо иметь банковский счет с возможностью оплаты онлайн, затем зарегистрироваться как покупатель и положить депозит равный 20% от стоимости лота. Если объект не обрел нового владельца на публичном аукционе, то он переходит в интернет-продажу.

2. Аукционы Ministerio de Defensa проводятся публично, а затем, если лот не был выкуплен, он выставляется на продажу на сайте http://www.invied.mde.es/en/02-ventas-inmuebles/  на один год. Для участия необходим документ, идентифицирующий личность, либо подтверждающий наличие компании, а также банковский чек с депозитом на сумму 5% от стоимости интересующего объекта.

   Принцип проведения аукционов SEGIPSA отличается от всех ранее перечисленных. Для этого аукциона предлагается 3 варианта стартовой цены, торги начинают с самой высокой, оценочной стоимости, но если нет желающих, спускаются к следующей цене, если снова не наблюдается интереса покупателей, то к нижней минимальной планке. Для участия требуется залог 10% от оценочной стоимости (максимальной стартовой цены), представленный в виде банковского чека, а также заполненное заявление на участие и документ, удостоверяющий личность (в случае заочного участия – его фотокопия). Важный момент предстоящего аукциона: покупатель принимает на себя все возможные долги, которые числятся на балансе приобретаемой недвижимости.

   Предстоящие аукционы и лоты, которые будут на них представлены, анонсируются на сайте http://www.segipsa.es/.

3. Для участия в аукционах Administración Concursal необходима предварительная  регистрация на сайте https://subastanotarial.es/index.php по номеру NIE или паспорту. На сайте нужно выбрать понравившийся лот, причем, не обращая внимания на оценочную стоимость объекта, можно назначить любую цену, которая будет превышать максимальную, предложенную другим участником аукциона. У каждого объекта указана дата закрытия торгов, таким образом, в назначенный день недвижимость уходит к покупателю, давшему наибольшую цену за лот, даже если она в несколько раз ниже оценочной стоимости объекта. 

4. Условия участия в аукционах частных компаний зависят от организации, которая предоставляет объекты на торги. Как правило, в случае с дорогостоящими предложениями, запрашивается депозит в размере  10% от стоимости лота. Для остальных объектов часто применяется условие с фиксированным депозитом в размере 2000-3000 евро. Из документов достаточно иметь паспорт.

Преимущества аукционов

Среди основных преимуществ аукционов можно назвать следующие:

• выгодная стоимость объектов; недвижимость должников реализуется по заниженной цене, составляющей порядка 60-75% от ее стоимости; в некоторых случаях можно назначать любую свою цену, ориентируясь только на предложения других участников аукциона;
• возможность приобретения редких и уникальных предложений для серьезных инвестиций, например, больших участков земли под застройку на острове Менорка или паркинг в центре Мадрида, а также объектов, представляющих историческую ценность;
• большой выбор объектов, а также доступность и прозрачность информации по ним, включая наличие обременений.

Услуги компании «Испания по-русски»

Специалисты компании «Испания по-русски» помогут вам разобраться в условиях участия в различных аукционах, проинформируют о наиболее интересных предстоящих торгах, а также помогут с оформлением недвижимости в собственность. В компании можно заказать следующие услуги: