Plusvalia. Налог, который опустил цены испанской недвижимости сегодня и поднимет их завтра

Еще в середине лета торговля испанской недвижимостью, шедшая в кризисные времена ни шатко ни валко, вдруг оживилась. Объемы продаж стали возрастать – поначалу медленно и скромно, а с сентября – «весомо, грубо, зримо», перекрывая показатели годичной давности на 13-15%. Это – в общем, учитывая все категории. А если заняться детальным изучением цифр по каждой отдельно взятой статье недвижимости, то бросается в глаза, что большинство ее видов (складская, индустриальная, коммерческая, жилье-новостройка) по-прежнему держат направление на снижение числа сделок и только вторичное жилье головокружительными темпами наращивает объемы продаж.

В августе количество операций с «вторичкой» выросло на 22%, в сентябре – на 37,3%, в октябре – на 42,1%. При этом сделок по новострою заключается, наоборот, с каждым месяцем меньше и меньше: августовское снижение составило 17%, сентябрьское –15,5%, октябрьское – 17,9%.

Так откуда же берется это «все выше и выше и выше» для жилых объектов из вторых рук? Да еще и на фоне падения цен на этот вид недвижимости – до 8,5%.

Есть уверенность, что этот катаклизм долго не продлится – осталось ему господствовать на испанском риелторском рынке еще дней десять. Потому что с 1 января 2015 года в силу вступают новые ставки plus valia – налога на прирост цены недвижимости, происшедшего в период между датой приобретения жилья актуальным владельцем и датой нынешней продажи.

В чем тут соль, проще и доходчивей показать на примере с расчетами, чем долго объяснять, загружая читателя специфической терминологией.

Итак, предположим, что среднестатистический испанец купил условно-среднюю по испанским стандартам квартиру (90 кв. м, три спальни, гостиная, кухня), к примеру, в 1978 году. В те достаточно уже далекие от современности времена песета имела не такую же бросовую стоимость, как сейчас (в пересчете на евро, разумеется, по причине упразднения в 2002 году испанской национальной валюты и перехода на общеевропейскую). За это время Испания успела испытать два бума недвижимости, загнавших цены на квартиры на умопомрачительную для той, «дорогой», песеты высоту, девальвировав стоимость самих денег.

В результате всего этого средняя стоимость названного выше в качестве примера объекта сегодня составляет 120 тысяч евро (мы говорим о районе средней степени престижности). То есть, чистая прибыль продавца в результате сделки составит 114.000 €. Plusvalia – единственный налог при операции с недвижимостью, выплачиваемый продавцом. Успеет он расстаться с такой квартирой до полуночи 31 декабря 2014 года – выплатит государству 6.595 евро. Подпишет договор купли-продажи в первый день нового года – отчисление увеличится до 26.240 €. Понятно, что при таких перспективах сегодняшний продавец «вторички» склонен пойти навстречу практически любому капризу покупателя, лишь бы уложиться в сроки. Номинальный размер прибыли сохраняется, а вот реальный уменьшится почти на двадцать тысяч евро.

Ситуация с введением новых ставок налога на прирост цены недвижимого объекта спровоцировала еще и довольно резкое снижение цены – в августе-сентябре жилье подешевело на 8,5%. В этом тоже нет ничего удивительного – при обилии предложения на рынке и не очень высоком спросе, продавцам приходится конкурировать, бороться за покупателя, завлекать его скидками и уступками. Лишь бы продать, лишь бы успеть.

Если у кого-то из сегодняшних потенциальных приобретателей жилого помещения существует мысль, что уменьшить Plus valia можно простым занижением цены в нотариально заверяемых бумагах, сговорившись с продавцом и передав образовавшуюся разницу «неучтенкой», то лучше эту идею не пытаться реализовывать.

Во-первых, потому что у государства есть свои взгляды на каждую из квартир и понимание того, сколько она должна стоить. И вписать в контракт сумму ниже нижнего предела – чревато штрафом, если налоговая со своей выборочной проверкой наткнется именно на этот факт.

А во-вторых, потому что в стране сейчас идет бескомпромиссная борьба против коррупции, вывода сумм из-под налогообложения и отмывания денег. И нарушитель, признанный причастным хотя бы к одному из этих зол, может не только потерять все, но еще и угодить за решетку.

Так что, если вы решились покупать что-то недвижимое в Испании, то сделайте это сейчас, до конца декабря. Никто вам не воспрепятствует, конечно, совершить сделку и в новом году, но тогда та же самая понравившаяся вам квартира может подняться в цене значительно. Потому что продавцам не нравится платить за прихоти государства из своего кармана, и вследствие этого цена объекта, скорее всего, подрастет на размер изменившегося Plusvalia. «Скорее всего» – это потому что у покупателя есть маленький шанс на то, что продавец, кроме желания продать, имеет еще и срочную необходимость это сделать. При отсутствии же спешки со стороны владельца рассчитывать на скидки не придется.

ВД