Аренда с правом выкупа

Вы собираетесь приобрести жилье в Испании – дом, квартиру, бунгало, апартаменты, но пока не определились с тем, какой именно вид недвижимости вам ближе, в каком месте он должен находиться и не пытается ли с вас продавец получить завышенную цену? Самым подходящим способом получить ответы на все вопросы и разрешить все свои сомнения будет аренда жилья с правом выкупа. Форма эта сегодня в Испании является довольно распространенной. Многие строительные компании, которые «произвели на свет» в предкризисные годы излишек новостроя, готовы реализовывать его «лучше таким образом, чем вообще никак или по демпинговым ценам».

Как работает эта форма приобретения жилья?

Прежде всего, вы выбираете объект, который предлагается на подобных условиях (ну и, разумеется, при этом он вам должен нравиться). Определившись с «пробным жильем» («пробное» – потому что совсем не обязательно, что пожив в нем какое-то время, вы решите его приобрести), заключаете контракт с его владельцем. Договор в этом случае будет состоять из двух вполне самостоятельных частей: первая представляет собой соглашение собственника и арендатора об аренде жилья на определенный срок, вторая – договор о возможной операции купли-продажи данного объекта и условиях этой сделки.

В первую часть договора включаются пункты о длительности проживания арендатора на снимаемой жилплощади, размере ежемесячных выплат, условия пролонгации контракта. Во второй указывается право квартиросъемщика купить жилье, в котором он проживает, с учетом тех квот, что он уже выплатил хозяину в качестве арендной платы. Стороны договариваются «на берегу», какая часть ежемесячных квот может быть зачтена в цену покупки – практика показывает, что не всегда продавец соглашается на то, чтобы зачесть 100% совершенных платежей, поскольку перевод средств в этом случае растягивается на большой промежуток времени.

Поскольку договор на аренду с правом выкупа – все же нетипичное для современного рынка соглашение, следует уделить пристальное внимание тому, чтобы в нем фигурировали все пункты, которые делают вашу позицию, как приобретателя, юридически защищенной.

В первой части контракта должны быть обязательно вписаны такие пункты условий аренды, как:

• Срок, в течение которого арендатор может оставаться в этом статусе (не более 5 лет);
• Срок, в течение которого арендатор может реализовать свое право на приобретение снимаемого им жилого объекта (не может превышать срок аренды);
• Сумма, которую арендатор выплачивает арендодателю ежемесячно за проживание в принадлежащем последнему жилье;
• За чей счет будет производиться возможный ремонт помещения и кто оплачивает коммунальные расходы.

Во второй части контракта (посвященной операции купли-продажи) обязательно должны быть зафиксированы:

• Цена продажи жилого объекта;
• Согласие владельца на возможную продажу объекта арендатору, если последний проявит заинтересованность в ее приобретении;
• Процент от размера ежемесячных квот (раз и навсегда установленный или варьирующийся), засчитываемый в сумму платежа по операции купли-продажи;
• Сумма, вносимая арендатором в качестве залоговой на случай последующей реализации права приобретения снимаемого им жилья (обычно рассчитывается в виде определенного процента от согласованной сторонами цены объекта; допускается и то, что залог не требуется вообще).

О чем нужно помнить, заключая договор об аренде жилья с правом выкупа

Говоря в целом, внесение залога – это достаточно надежная гарантия и для продавца, и для покупателя. С одной стороны, передача согласованной суммы денег собственнику говорит о серьезности намерений арендатора, собирающегося стать покупателем (Гражданским Кодексом Испании предусмотрено, что залог, в случае если его плательщик нарушает  согласованные условия, не возвращается). С другой стороны, внесение средств охраняет право арендатора на первоочередное приобретение жилья, а в случае нарушения этого условия обеспечивает денежную компенсацию несостоявшемуся по вине собственника приобретателю.

Согласно закону, арендатор имеет право снимать жилье на срок до пяти лет, однако закон не запрещает по обоюдному согласию сторон продлить аренду, но в этом случае часть контракта, говорящая о возможности покупки и зачете уплаченных квот в стоимость объекта, утрачивает законную силу.

Арендодатель не имеет права в течение согласованного срока аренды переуступать право найма данной жилой площади другому лицу, сдавать ее в субаренду или продавать третьим лицам.

Арендатор имеет эксклюзивное право приобретения объекта только в течение согласованного сторонами и записанного в договоре срока.

Арендатор может воспользоваться своим правом покупки объекта ранее окончания установленного договором на аренду срока.

Согласованная в момент подписания договора на аренду с правом выкупа цена жилого помещения не подлежит изменению ни по инициативе собственника, ни по желанию квартиросъемщика. Размер ежемесячного арендного платежа может меняться в зависимости от индекса потребительских цен (коэффициента инфляции), если владелец на этом настаивает.

Если арендатор допускает просрочку платежа более, чем в течение двух месяцев, он лишается права выкупа жилья.

Переход собственности фиксируется в соответствующем Регистре после совершения сделки купли-продажи. Случай аренды с правом выкупа рассматривается как исключение – зафиксировать договор сторон в Регистре собственности можно сразу после заключения сторонами названного соглашения.