Обзор рынка офисной недвижимости Барселоны за 2014 год

В 2014 году общее число заключенных договоров аренды на рынке офисной недвижимости Барселоны значительно возросло по сравнению с предыдущим отчетным периодом. В частности, только к концу первого полугодия в аренду было взято более 150.000 м² коммерческих помещений, а во втором полугодии активность в этом секторе рынка возросла до такой степени, что стал ощущаться дефицит офисных площадей. Стоит отметить переход предпринимателей от краткосрочного к среднесрочному планированию, что проявляется в повышенном интересе к офисным помещениям большей площади и к помещениям, расположенным в стратегических районах Барселоны. В общей сложности по итогам 2014 года спрос на аренду нежилых помещений вырос на 10% по сравнению с 2013 годом. Наибольшую активность в первом полугодии демонстрировали национальные компании, моментально отреагировавшие на оживление рынка, но ближе к концу года конкуренцию им стали составлять мультинациональные иностранные корпорации, подающие заявки на офисную недвижимость большой площади.

Предложение и выбор

Что касается предложения на рынке офисной недвижимости Барселоны, то тут ощущается резкая нехватка больших площадей в двух популярных районах: Zona Prime и Distrito de Negocios. Эти районы пользовались традиционно высоким спросом со стороны крупнейших национальных и международных компаний, и резко возникший дефицит площадей в 2014 году был связан в первую очередь с переводом части объектов из офисного сектора в отельный. В отношении объектов меньшей площади пока наблюдается не столь сильный дисбаланс в спросе и предложении, однако в ближайшем будущем ситуация может измениться: дефицит малых и средних площадей спровоцирует рост цен на аренду. По данным статистики наличие свободных офисных помещений к концу 2014 года по сравнению с его началом снизилось на 16,1%. Несложно спрогнозировать, как будут развиваться события в 2015 году: спрос на аренду офисной недвижимости в Барселоне будет расти от центра к периферии. Весьма вероятно, что в начале 2016 года мы будем говорить о дефиците коммерческих площадей во всем городе, а не только в его деловом центре.

Цены

Говоря о рынке аренды офисной недвижимости в Барселоне в целом, можно с ответственностью заявить, что цены достигли своего дна. Район Zona Prime уже отозвался на повышение спроса ростом арендной платы. Однако периферия и ее офисные помещения, спрос на которые только-только стал увеличиваться, заметно скорректировала общие показатели. Средняя цена аренды офисной недвижимости в Барселоне в 2014 году составляла 10,7€/м2 в месяц, что говорит об отрицательной динамике по сравнению с 2013 годом: среднегодовая цена снизилась на 2,0%. Такая же ситуация наблюдается сейчас и в секторе купли-продажи. Однако наблюдаемый рост спроса внесет свои коррективы в цены обоих секторов в самом ближайшем будущем.

Инвестиции

Только в первом полугодии 2014 года общая сумма инвестиций в офисную недвижимость Барселоны составила 267 млн. евро – объем, практически равный показателю всего 2013 года. Второе полугодие 2014 года, итоги которого подводятся, отмечено еще большим увеличением темпов роста. Значительную часть инвестиций составили средства, направленные на переоборудование и перевод офисных зданий в отельный сектор (что произошло, например, с новым символом Барселоны – Torre Agbar – выкупленном в 2013 г.). Среди инвесторов лидирующие позиции занимают международные инвестиционные фонды и страховые компании. Национальные корпорации и испанские «family offices»  демонстрируют чуть более низкую покупательную способность. Главной сделкой 2014 года признана покупка компанией Zurich Insurance Group тринадцати офисных зданий в городе. Что касается показателей рентабельности, они стабильны и сохраняются на прежнем уровне.

Главные экономические индикаторы

Анализ цен и рентабельности района Zona Prime

 Динамика средних цен на рынке аренды офисной недвижимости Барселоны (€/м²/месяц)

Динамика свободных помещений на рынке аренды офисной недвижимости Барселоны (%)