0 услуг
Итого: €0
Определение коммерческой недвижимости
Определение недвижимости в Испании дается Гражданским кодексом Испании и законом Real Decreto Legislativo 1/2004. Закон не подразделяет недвижимость на коммерческую и некоммерческую, деление на категории происходит лишь в зависимости от целевого назначения: городская недвижимость (urbano) и сельская недвижимость (rustico).
Определение коммерческой недвижимости и, соответственно, выдача лицензий и разрешений ведутся на местах – в мэриях муниципалитетов. Именно мэрии при выдаче лицензии на ведение коммерческой деятельности (Licencia de Apertura) оценивают, соответствует ли помещение техническим требованиям (нормам санитарии и пожарной безопасности, доступности для людей с ограниченными физическими возможностями и т.д.).
Коммерческая недвижимость в Испании представлена в широком ассортименте и включает здания промышленного назначения, ангары, склады, автомастерские, отели, торговые центры, магазины, рестораны, бары, дискотеки, парикмахерские, салоны красоты, офисы и т.д. – все виды нежилой недвижимости.
В некоторых случаях можно изменить статус недвижимости. Например, перевести объект из разряда коммерческих в некоммерческие (жилые). Чаще всего такой процедуре подвергаются лофты (просторные помещения без внутренних перегородок, изначально располагавшиеся в нежилых зданиях – фабриках, ангарах и т.п.). Решение и смене статуса также принимается в мэрии.
Налоги при покупке коммерческой недвижимости и расходы на её содержание
| Налоги и сборы | Покупатель – физическое лицо | Покупатель – юридическое лицо |
| Покупка | ||
| Налог на передачу имущества (TPO - Transmisiones Patrimoniales Onerosas) | 6-10% в зависимости от региона. В Андалусии применяется прогрессивная шкала налога в зависимости от стоимости недвижимости. Кроме того, существуют определенные зоны (территории), где предоставляется большая скидка на TPO. В большинстве своем это зоны, нуждающиеся в дополнительном экономическом стимулировании. Приобретая недвижимость в некоторых районах Мадрида, можно получить скидку до 95% (!!!) от начисленной суммы налога. Не менее значительные скидки можно получить и в других регионах Испании. Некоторые автономные сообщества предоставляют скидку до 4% при покупке торговых коммерческих помещений. | |
| НДС* (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) | 21%. Возможна уплата IVA вместо TPO (с последующим учетом выплаченной суммы к возмещению при подаче годовой декларации по НДС). IVA начисляется при покупке нового жилья от застройщика, а также в случаях, когда продавцом также выступает юридическое лицо. | |
| Нотариальные сборы (Gastos Notariales) | Оформление официального нотариального акта купли-продажи (нотариальной купчей) обойдется в среднем от 180 до 600 евро в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости. В случае ипотечного кредита придется оплатить дополнительный сбор на нотариальное оформление ипотечного договора. | |
| Гербовый налог или Налог на задокументированные юридические акты (AJD - Actos Juridicos Documentados) |
0,75-1,5%. Уплачивается в случае оформления ипотечного кредита и при совершении сделки купли-продажи с начислением и уплатой НДС. |
|
| Владение | ||
| Ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Данный налог платит лицо, являющееся владельцем недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года (согласно данным Реестра собственности). Размер налога составляет в среднем 0,4%-1,10% от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости городского назначения, и 0,3%-0,9% – от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости сельскохозяйственного назначения. | |
| Налог на доходы физических лиц – НДФЛ (IRPF – impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) | Физические лица-продавцы недвижимости оплачивают НДФЛ при подаче декларации за год, в течение которого состоялась продажа. Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи, с использованием определенных коэффициентов. Также данный налог уплачивается владельцами в случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду. НДФЛ является прогрессивным налогом, в зависимости от общей суммы полученного дохода расчет ведется по ставкам от 24,75 до 52%**. | |
| Налог на прибыль (Impuesto de Sociedades) | Общая ставка налога на прибыль, согласно ст. 29 Закона 27/2014, составляет 25% (и 15% для новых компаний, занимающихся экономической деятельностью). При условии, что оборот не превышает 10.000.000,00€, применяются следующие ставки: 25% на первые 300.000,00€ прибыли и 30% на остальную сумму. Однако на 2015 год общая ставка налога была увеличена до 28%. | |
| Налог на доходы нерезидентов*** (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes). | Согласно испанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то нерезиденты выплачивают налог на доходы нерезидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 24,75%. | |
| Налог на имущество (Impuesto de Patrimonio) | Налог на имущество: начисляется лишь в том случае, если стоимость активов превышает 700.000,00€ (т.е. если общая кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, финансовых активов или общая стоимость акций компании, согласно данным бухгалтерского учета, превышает указанную сумму). Налоговые ставки невысоки, и предполагается, что в ближайшие годы данный налог будет отменен. На территории Мадрида действует местная льгота в размере 100% по данному налогу. Не подлежат обложению имущество и права физического лица, необходимые для развития его профессиональной или предпринимательской деятельности, т.е. речь идет об имуществе и правах, связанных с ведением предпринимательской деятельности всегда, когда последняя осуществляется в обычной манере, лично и напрямую налогоплательщиком и является основным источником его дохода (по меньшей мере, 50% чистой (нетто) прибыли должны быть получены от этой деятельности).**** | |
* Все операции с НДС (IVA) находятся под пристальным контролем налоговых органов Испании.
** Более подробно ставки налога рассмотрены в статье Базовое руководство по НДФЛ в Испании (IRPF).
*** Налоговыми резидентами Испании являются физические лица, постоянно проживающие на территории страны, в отношении которых исполняются два условия: 1) нахождение на территории Испании более 183 дней в течение одного календарного года; 2) сосредоточение на территории Испании основных экономических интересов.
**** Более подробно режим налога на имущество рассмотрен в статье Базовое руководство по налогу на имущество физических лиц в Испании.
Сдача коммерческой недвижимости в аренду и оформление фактур
- При сдаче в аренду коммерческой недвижимости арендодатель обязан взимать НДС (21 %) с арендатора. Эта сумма впоследствии уплачивается государству, т.е. отражается в бухгалтерском учете как «НДС к уплате».
- Если арендодатель является физическим лицом – индивидуальным предпринимателем, в фактуре в обязательном порядке учитывается НДФЛ (20%), т.к. удержание данного налога всегда происходит у источника дохода.
Пример 1:
Арендодатель: юридическое лицо
Арендатор: юридическое лицо или физическое лицо ИП.
| Аренда коммерческого помещения: | 1.000,00 € |
| НДС (IVA), 21%: | 210,00 € |
| Итого: | 1.210,00 € |
Пример 2:
Арендодатель: физическое лицо – индивидуальный предприниматель
Арендатор: юридическое лицо или физическое лицо ИП.
| Аренда коммерческого помещения: | 1.000,00 € |
| НДС (IVA), 21%: | 210,00 € |
| НДФЛ (IRPF), 20%: | - 200,00€ |
| Итого: | 1.010,00 € |
Избежание двойного налогообложения
Данный вопрос зависит от конкретной страны и Конвенции об избежании двойного налогообложения, подписанной между Испанией и другим государством. В частности, между Испанией и Россией действует Конвенция от 16 декабря 1998 года. Приведем выдержки из текста Конвенции, касающиеся граждан Российской Федерации, имеющих доходы от недвижимого имущества на территории Испании:
Статья 4: Резидент
1. Для целей настоящей Конвенции термин "резидент договаривающегося государства" означает любое лицо, которое по законодательству этого государства подлежит налогообложению в нем на основании его местожительства, постоянного местопребывания, места управления, места регистрации или любого другого критерия аналогичного характера, и также включает это государство и любое его политическое подразделение или местный орган власти. Однако этот термин не включает любое лицо, которое подлежит налогообложению в таком государстве только в отношении доходов из источников в этом государстве или в отношении находящегося там капитала.
2. Если в соответствии с положениями пункта 1 физическое лицо является резидентом обоих договаривающихся государств, то его статус определяется следующим образом:
a) оно считается резидентом того государства, в котором оно располагает постоянным жильем; если оно располагает постоянным жильем в обоих государствах, оно считается резидентом того государства, в котором оно имеет более тесные личные и экономические связи (центр жизненных интересов);
b) если государство, в котором оно имеет свой центр жизненных интересов, не может быть определено или если оно не располагает постоянным жильем ни в одном из государств, оно считается резидентом того государства, где оно обычно проживает;
c) если оно обычно проживает в обоих государствах, или ни в одном из них, оно считается резидентом того государства, национальным лицом которого оно является;
d) если оно является национальным лицом обоих государств или ни одного из них, то компетентные органы государств решат этот вопрос по взаимному согласию.
3. Если в соответствии с положениями пункта 1 лицо, не являющееся физическим лицом, является резидентом обоих договаривающихся государств, то оно считается резидентом того государства, где находится его место эффективного управления.
Статья 6: Доходы от недвижимого имущества
1. Доходы, получаемые резидентом одного договаривающегося государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве.
2. Термин "недвижимое имущество" имеет то значение, которое он имеет по законодательству договаривающегося государства, в котором находится рассматриваемое имущество. Такой термин в любом случае включает имущество, вспомогательное по отношению к недвижимому имуществу, скот и оборудование, используемые в сельском и лесном хозяйстве, права, к которым применяются положения общего закона, касающегося земельной собственности, права, известные как узуфрукт недвижимого имущества, и права на переменные или фиксированные платежи, выплачиваемые в качестве компенсации за разработку или право на разработку минеральных запасов, источников и других природных ресурсов; морские и воздушные суда не рассматриваются в качестве недвижимого имущества.
3. Положения пункта 1 применяются к доходу, получаемому от прямого использования, сдачи в аренду или использования недвижимого имущества в любой другой форме.
4. Положения пунктов 1 и 3 применяются также к доходу от недвижимого имущества предприятия и к доходу от недвижимого имущества, используемого для оказания независимых личных услуг.
Статья 23: Методы устранения двойного налогообложения
2. В России:
Если резидент России получает доход или владеет капиталом, которые в соответствии с положениями настоящей Конвенции облагаются налогами в Испании, сумма налога на такой доход или капитал, подлежащая уплате в Испании, может вычитаться из налога, взимаемого в России. Такой вычет, однако, не должен превышать сумму налога на такой доход или капитал, рассчитанную в соответствии с законодательством и правилами России.
Стоимость коммерческой недвижимости в Испании
Невозможно сравнить цены по всем провинциям страны, поэтому ограничимся анализом элитной офисной и коммерческой недвижимости в центре и на периферии Мадрида и Барселоны. По данным idealista.com, средняя цена 1 м2 коммерческой недвижимости, расположенной в двух главных городах Испании, составляет:
| Мадрид | Барселона | |||
| Центр | Периферия | Центр | Периферия | |
| Офисная недвижимость, покупка (€/м2) | 3.487,00 | 1.614,00 | 3.145,00 | 2.444,00 |
| Торговая недвижимость, покупка (€/м2) | 3.171,00 | 1.474,00 | 2.468,00 | 1.917,00 |
| Офисная недвижимость, аренда (€/м2) | 14,00 | 9,00 | 13,00 | 13,00 |
| Торговая недвижимость, аренда (€/м2) | 23,00 | 8,00 | 16,00 | 10,00 |
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
{{comment.Author.Name}}
{{comment.PostDate}}