Что нужно знать, чтобы не быть обманутым при покупке недвижимости в Испании

Базовый путеводитель для тех, кто собирается получить ипотечный кредит, хочет знать все о сопутствующих расходах при заключении сделки, а также о том,  на что обратить внимание перед подписанием контракта и после этого.

ДО СДЕЛКИ

1. Не подписывайте ничего, не посоветовавшись со специалистами (адвокатами, асессорами, нотариусами).

И уж тем более, не вносите никаких денег, даже аванса-залога, до момента подписания соответствующего документа (договора о намерениях, как составной части будущего соглашения купли-продажи).

2. Рекомендуется до того, как составлять официальный договор купли-продажи (escritura), подписать с продавцом приватное соглашение.

Этот документ не является обязательным для регистрации его в Реестре собственности (Registro de la propiedad), однако по закону «признается действительным и обязывающим стороны, подписавшие его, выполнить все то, что в нем записано».

В приватном соглашении должно быть отражено:

• Лицо, подписывающее контракт со стороны продавца. В случае продажи объекта строительной компанией подписывающий с ее стороны должен обладать необходимыми полномочиями. Если же продавцы – частные лица, то подписывать должны все, имеющие право собственности на объект.
• Финансовое положение объекта: не заложена ли приобретаемая вами недвижимость в Испании под ипотечный кредит или другие формы заимствования, не находится ли под эмбарго, не препятствуют ли проведению сделки какие-либо условия внутреннего регламента сообщества соседей по дому (подъезду, урбанизации). Все эти моменты (cargas) отражены в информационном документе (Нота Симпле - Nota simple informativa), который можно получить в Реестре собственности или заказать у нотариуса.
• Коммунальные платежи сообщества (жителей подъезда, урбанизации). Следует убедиться, что у владельца нет долгов этой категории – в некоторых случаях законодательство возлагает погашение задолженности на покупателя.
• Цена. Зафиксируйте с продавцом не только итоговую стоимость жилья, но и форму платежа, чтобы не вносить дополнительно никакие средства, не предусмотренные договором.
• Аванс-залог. Сделки купли-продажи недвижимости предусматривают внесение покупателем залога в качестве обозначения гарантий заинтересованности приобретателя в предмете операции. Согласно испанскому законодательству внесенный залог должен быть возвращен покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от подписания сделки. Если же от подписания контракта купли-продажи отказывается покупатель, залог ему не возвращается.

3. При подписании договора купли-продажи у нотариуса следует:

• Удостовериться, что продавец является собственником, а лицо, которое собирается подписывать договор – вправе это делать.
• Проследить, чтобы все финансовые обязательства (cargas), наложенные на приобретаемый объект, были включены в договор.
• Получить подтверждение, что за продавцом не числится задолженности по коммунальным платежам.
• Запросить документ, подтверждающий, что налог на недвижимость (IBI) продавцом уплачен в полном объеме, обратив внимание на кадастровый номер жилья, зафиксированный в документе на право собственности (escritura) и сравнив его с тем, что значится в документе об уплате налога – они должны совпадать.
• Зафиксировать, какие обязательства (как правовые, так и финансовые) несет каждая из сторон подписываемого договора.
• Прояснить, какие расходы сопутствуют заключаемой сделке и как распределяются между ее участниками.

ПОСЛЕ СДЕЛКИ

1. После подписания договора купли-продажи вам необходимо выполнить ряд обязательных условий.

• Заплатите все причитающиеся налоги и расходы по сделке. Поинтересуйтесь у нотариуса, в какие сроки это нужно сделать, так, чтобы не попасть под штрафные санкции из-за несвоевременной уплаты. Можно подрядить нотариуса произвести все эти платежи от вашего имени. Согласно испанскому законодательству, все налоги, за исключением одного (Plusvalía, о котором будет сказано ниже), ложатся на сторону покупателя. Сопутствующие расходы – тоже (в некоторых городах Испании имеются исключения в части оплаты услуг нотариуса, когда эту сумму расходов стороны сделки делят между собой).
• Переведите на себя со старого владельца все договоры об услугах и снабжении жилья необходимым сервисом (вода, газ, электричество, уборка мусора, сигнализация, Интернет и т.д.).
• Сохраните все документы и фактуры, связанные со сделкой купли-продажи, уплатой налогов и сопутствующих расходов по операции.

2. Расходы на проведение сделки купли-продажи объекта:

• Услуги нотариуса (Minuta notarial). Тарифы на эти услуги установлены государством и одинаковы для всех нотариусов.
• Регистрация в Реестре собственности (Minuta registral). Эти тарифы также установлены правительством и одинаковы для всех регионов страны.
• Услуги уполномоченного, менеджера, готовившего сделку и подписание (Minuta gestoría) – фактуру выписывает уполномоченный по согласованным вами с ним ценам. Уполномоченным также может выступить нотариус (заключите с ним для этого отдельное соглашение и за отдельную оплату). Или вы можете готовить все сами.
• Муниципальный налог на прирост стоимости объекта с момента предыдущей его продажи (Plusvalía). По закону этот налог должен платить продавец – именно он точно знает, за какие деньги жилье приобреталось. Все остальные налоги платит покупатель.
• Налог на переход собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – в зависимости от автономии колеблется в пределах 6% - 10% от суммы, фигурирующей в договоре купли-продажи. Этот налог платится, если предметом сделки выступает вторичное жилье. Если же покупается новострой, то приобретатель выплачивает НДС (IVA): 10% на жилье, 21% - на объекты иного назначения.
• Если предметом сделки служит вновь построенный объект, покупателем оплачивается также сбор на оформление документальных актов (Actos Jurídicos Documentados - AJD). Его размер может колебаться от 1% до 1,5% от суммы продажи (в зависимости от автономии), указанной в договоре.
• Подоходный налог (IRPF). Если вы – не покупатель, а продавец жилья, вам следует иметь в виду, что получаемые за продаваемое жилье деньги являются доходом. Эта сумма должна быть учтена при подаче вами ежегодной декларации (в Испании при определенных условиях налоги платят не только резиденты, но и нерезиденты). В зависимости от стоимости жилья размер IRPF может достигать 27%.

СДЕЛКА С ИПОТЕКОЙ

1. Ипотечное кредитование.

Для получения ипотечного кредита рекомендуется приложить к заявке на сумму, которую вы собираетесь получить в кредит, предложение продавца (продаваемый объект, запрашиваемая цена, условия сделки) согласно которому вы приобретаете жилье.

• Зафиксируйте сумму, на которую вы просите вас кредитовать. Кроме стоимости собственно объекта, следует учитывать сопутствующие расходы, а также деньги, которые с вас возьмет банк за проведение действий, необходимых для открытия кредита (оценка приобретаемого жилья, открытие ипотечного счета, налоги и т.д.).
• Помните о том, что размер месячной квоты по ипотеке не должен превышать 35% доходов лиц, запрашивающих кредит. И учитывайте, что размер ваших доходов может варьироваться с течением времени, а размер платежей, в зависимости от экономической ситуации в стране, может увеличиться.
• Сравните предложения нескольких финансовых учреждений, чтобы выбрать наиболее подходяще для вас. Обычно у банков есть буклеты с подробным описанием условий ипотеки. Обратите внимание на размер годовой ставки комиссионных (ТАЕ) и на то, как она будет меняться по прошествии определенного времени (например, через год или два).
• Помните о том, что многие банки привлекательные низкие проценты, фигурирующие в рекламных кампаниях, обычно применяют к конкретному договору, начиная  со второго или третьего года платежей. До этого момента банковские комиссионные могут быть существенно выше.
• Помните также, что схема возврата кредита банку составлена таким образом, что в первые годы действия договора основную часть квоты составляет банковский интерес и минимальную – возвращаемый клиентом капитал. То есть при досрочном расторжении ипотечного договора может оказаться, что вы должны финансовой структуре вернуть практически столько же, сколько вам ссудили, несмотря на то, что несколько лет исправно платили установленные квоты. Плюс еще выплатить штрафные (как правило 0,5% - 1%) от суммы возвращаемого кредита за досрочное его закрытие.

2. Ипотечный договор.

Предоставление банковского кредита для покупки жилья происходит по следующей схеме:

• Кредитующий банк направляет документацию, касающуюся предоставления ссуды, в выбранную клиентом нотариальную контору, чтобы нотариус подготовил соглашение о купле-продаже с учетом открываемой ипотеки.
• Покупателю предоставляется три рабочих дня для того, чтобы обсудить с нотариусом все детали предстоящей сделки и получить ответы на все интересующие его вопросы.
• После подписания контракта у нотариуса, последний отправляет в Реестр собственности электронную заверенную копию договоров купли-продажи и ипотечного кредитования.

Когда покупатель-заемщик выплачивает последнюю квоту ипотеки, создается документ, свидетельствующий об исполнении кредитного договора и его закрытии. Подписание этого документа производится по запросу заемщика, который имеет право выбрать нотариальную контору, где представитель банка и заемщик будут ставить свои подписи под свидетельством о прекращении ипотеки.

После подписания сторонами этого документа и заверения его нотариусом последний вносит соответствующие изменения в Реестре собственности.