Как проверить объект недвижимости при покупке в Испании

Проверка недвижимости при покупке в Испании

Проверка недвижимости при покупке в Испании – это необходимая процедура. Даже если вы оформляете сделку через надежное агентство, даже если приобретаете банковскую недвижимость – обязательно запросите информацию о статусе объекта, существующих обременениях, отсутствии задолженности по налогам и иным обязательным выплатам.

В функции испанских нотариусов подобная проверка также входит, и в момент подписания купчей наличие или отсутствие обременений и задолженностей будет проверено, проговорено вслух и внесено в текст документа (а копии некоторых квитанций еще и подшиты к делу). Но вам, как покупателю, требуется получить всю важную информацию до того, как начнется процедура нотариального оформления сделки, и даже до внесения задатка. Соответственно, придется провести независимую экспертизу прав собственности, обременений и задолженностей.

Процедуры проверки новой недвижимости от застройщика и недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке, существенно отличаются друг от друга, поэтому рассмотрим их по отдельности.

Покупка новой недвижимости требует проверки следующих документов:

1. Сертификата об окончании строительных работ (Certificado de final de obra), выданного и подписанного техническим архитектором.
2. Сертификата о статусе жилого помещения (cédula de habitabilidad), подтверждающего, что жилье прошло проверку и соответствует законодательно установленным нормам качества. В дальнейшем этот документ понадобится при заключении договоров с коммунальными службами.
3. Лицензии на первичное заселение (Licencia de primera ocupación).
4. Обязательных гарантий (речь идет о 10-летней страховке, покрывающей возможные дефекты конструкции - Garantía obligatoria).
5. Нелишним будет ознакомиться и с лицензией на проведение строительных работ (Licencia de obras), на основании которой работал застройщик.

Покупка недвижимости на вторичном рынке требует более серьезной проверки. Вам потребуется запросить с десяток документов в различных органах и инстанциях:

1. Проверить право собственности. Необходимо убедиться, что продавец является собственником объекта недвижимости. Подтверждающим документом послужит нотариальная купчая (Escritura pública notarial), оформленная на его имя. Если собственников несколько, это будет отражено в документе.
2. Запросить выписку из Реестра собственности (Registro de Propiedad) – Nota simple informativa. Запрашивается выписка по интернету или непосредственно в отделении Реестра, на территории которого находится недвижимость. В этом документе будет указано, что жилье действительно было зарегистрировано на имя продавца, а также будут отражены все существующие обременения (например, ипотечный кредит) и эмбарго (арест собственности на основании судебного решения). Если на объекте нет долгов, будет указано, что недвижимость свободна от каких-либо обременений и ограничений.
3. Проверить данные кадастра. Для этого запрашивается специальный сертификат, включающий в себя описание объекта (правовой титул, площадь, месторасположение и т.д.) и его план - Certificación catastral descriptiva y gráfica. Подобный сертификат вправе запросить любое заинтересованное лицо.
4. Проверить отсутствие задолженности по налогу на недвижимое имущество (Impuesto de bienes inmuebles). Плательщиком налога является лицо, числящееся в Реестре собственности (Registro de propiedad) владельцем недвижимости по состоянию на 1 января каждого отчетного года. Кампания по уплате налога проводится один раз в год с августа по октябрь. Для получения сведений об отсутствии задолженности необходимо обратиться в  муниципальное отделение налоговой службы.
5. Проверить отсутствие задолженности по уплате взносов в жилтоварищество (кондоминиум) – Gastos de comunidad. Сертификат выдается либо секретарем правления, либо работником управляющей компании (Administración de fincas).
6. Проверить, не сдана ли недвижимость в аренду. Следует помнить, что в случае существования арендаторов и регистрации договора аренды в Реестре собственности, новый владелец жилья обязан принять на себя права и обязанности предыдущего владельца в отношении арендаторов и полностью соблюсти условия договора до срока его истечения.
7. Ознакомиться с уставом жилтоварищества - Estatutos de la comunidad. Этот документ регламентирует работу товарищества, общие нормы поведения, правила проведения индивидуальных строительных работ (например, может быть прописан запрет на изменение любых внешних элементов здания, установку антенн, сушку белья, утвержден цвет навесов от солнца и т.п.).
8. Проверить наличие энергетического сертификата. 5 апреля 2013 года вступил в силу Королевский Декрет 235/2013, предписывающий всем объектам, выставленным на продажу, будь то новое строительство, или вторичная недвижимость, в обязательном порядке обзавестись энергетическим сертификатом. Этот документ удостоверяет уровень энергетической эффективности объекта, или, иными словами – общий коэффициент энергосбережения. Выдается сертификат аккредитованными техническими службами. В момент подписания купчей нотариус проверяет наличие сертификата и подшивает копию к делу.

Обращение к специалистам, которые возьмут на себя все хлопоты по сбору документов,  поможет сэкономить ваши силы и время.

Мы, компания «Испания по-русски», предлагаем свои услуги по проведению независимой проверки объекта недвижимости. Подготовим полный пакет документов и вынесем заключение о статусе объекта и чистоте сделки. 

Теперь связаться с нами ещё проще! Это можно сделать через удобный вам мессенджер. 

WhatsApp

Telegram