Заключение контракта на аренду жилья в Испании

При аренде жилья в Испании, как на короткий срок, так и на длительный, в обязательном порядке заключается договор аренды – Contrato de alquiler. В этом документе максимально подробно прописываются права и обязанности арендатора и арендодателя. И если несколько лет назад подобные контакты подписывались скорее для проформы, состояли из одной, максимум – двух страниц, и содержали лишь общие сведения о сторонах и объекте, то в настоящее время они эволюционировали в многостраничные документы с приложениями, призванные описать и учесть все нюансы сделки и тем самым обезопасить обе стороны от возможных рисков.

Таким образом, современный контракт на аренду жилья в Испании представляет собой сложный юридический документ, подписывать который рекомендуется только после полного ознакомления и, в идеале, консультации с доверенным юристом. Обращение к специалисту – это не излишняя предосторожность, а необходимость: во-первых, вы сможете избежать подводных камней; во-вторых, в случае необходимости, внести собственные изменения в договор и согласовать их с арендодателем.

Стандартный контракт на аренду жилья в Испании включает в себя следующие разделы:

1. Имя и общие данные владельца недвижимости или его законного представителя (в последнем случае указывается дата подписания доверенности на представление интересов и имя заверившего ее нотариуса). Имя и общие данные арендатора (арендаторов).
2. Месторасположение и общее описание объекта аренды.
3. Цель заключения договора: намерение арендодателя сдать, и арендатора – взять в аренду объект договора.
4. Адреса арендодателя и арендатора для целей направления письменных уведомлений. Если в сделке принимают участие третьи лица (гаранты, авалисты), указываются также и их адреса.
5. Периодичность платежей (единовременный платеж, ежемесячная плата, ежеквартальная, по истечении договора и т.д.) и сроки их совершения. Также указываются возможные штрафные санкции в случае нарушения арендатором графика оплаты. 
6. Срок действия договора (от нескольких дней при аренде жилья на короткий срок до нескольких лет в случае долгосрочной аренды). Допускается, что любая из сторон может решить расторгнуть договор раньше срока, или не продлить его по истечении установленного срока действия. В таком случае указывается минимальный период уведомления противной стороны: например, не позднее, чем за 2 месяца до даты, когда жилец должен выехать. Кроме того, договор может включать в себя такое редко используемое положение как Periodo de carencia, а именно – определенный период времени, когда договор уже действует, арендатор пользуется недвижимостью, но арендную плату не вносит. По взаимному согласию сторон такой период устанавливается, когда необходимо провести некоторые ремонтные работы, и арендатор осуществляет их за свой счет, либо когда требуется длительный переезд. В случае установления Periodo de carencia договор может вступать в силу, например, с 1 апреля, но срок внесения арендной платы – с 1 июля.
7. Форма оплаты: банковский чек, банковский перевод, наличными или любая иная форма. В случае банковского перевода указываются полные реквизиты бенефициара.
8. Гарантии: сумма страхового депозита и условия его возврата при окончании или досрочном расторжении договора. Обычно страховой депозит возвращается в полной сумме, если по итогам проверки жилья не будет выявлено порчи или поломок. В противном случае арендодатель вправе компенсировать причиненный его собственности ущерб за счет этой суммы. Кроме того, указывается минимальный срок аренды, дающий право арендатору на возврат депозита при досрочном прекращении договора. Так, например, при заключении контракта на аренду жилья в Испании сроком на 1 год может быть оговорено, что страховой депозит возвращается при расторжении договора не ранее 9 месяцев. И, наконец, оговаривается возможность погашения последнего месяца (или нескольких месяцев) арендной платы из суммы внесенного страхового депозита при условии получения предварительного согласия со стороны арендодателя.
9. Обязанности и ответственность арендодателя и арендатора по содержанию жилья. В этом же пункте четко прописывается, как распределяются текущие эксплуатационные расходы между сторонами. Например, арендатор берет на себя все расходы, связанные с текущим использованием жилья: коммунальные платежи, мелкий ремонт; арендодатель же берет на себя расходы по страхованию жилья и оплату крупного ремонта, такого как: ремонт кондиционеров, замена бытовой техники, сантехники, труб (при условии, что поломка произошла не по вине арендатора).
10. Инвентарный список и состояние движимого и недвижимого имущества. Описывается физическое состояние объекта, износ, элементы декора, электробытовое оснащение, мебель и т.д. Указывается право арендатора пользоваться перечисленным имуществом, оговаривается возможность внесения изменений, либо запрет на них (например, запрет на перекрашивание стен, сверление дыр, установку антенн на внешних стенах и т.п.). Нередко подробное описание жилья сопровождается свежими фотоснимками.
11. Направление использования жилья и ограничения. В данном разделе договора прописывается, с какой целью может быть использован арендованный объект: исключительно для жилья, либо для жилья и частного кабинета (офиса) и т.п. Оговаривается возможность содержания домашних животных, соблюдение общих норм поведения на территории кондоминиума (например, промежутки времени, когда запрещено шуметь), возможность субаренды.
12. Отсылки к нормативным актам. Т.к. даже самый подробный договор аренды не может предусмотреть все нюансы и возможные проблемы, перечисляются нормативные акты, положениями которых следует руководствоваться при решении вопросов, не включенных в контракт.
13. Автоматическое продление договора и увеличение арендной платы. Обычным условием контракта на аренду жилья в Испании является его автоматическое обновление, если ни одна из сторон заранее не высказалась против. Новый договор автоматически продлевается на тот же срок, на который был заключен первоначальный. Оговаривается возможное повышение арендной платы при росте индекса потребительских цен.
14. Одностороннее расторжение договора. Важный пункт, дающий обеим сторонам право расторжения контакта в одностороннем порядке при неисполнении контрагентом своих обязательств. Грубыми нарушениями договора со стороны арендатора считаются: задержка в платежах на срок более 2 месяцев, сдача жилья в субаренду, подселение жильцов, не включенных в договор аренды, без уведомления владельца, использование жилья не по назначению и т.п. Грубыми нарушениями договора со стороны арендатора считаются: вход в жилье без предварительного уведомления и разрешения со стороны арендатора, сокрытие грубых дефектов в оборудовании жилья, препятствующих нормальному проживанию и т.п. В этом же пункте прописывается юридическая ответственность и/или возможные штрафные санкции за грубое нарушение условий договора, в результате которого одной из сторон был причинен ущерб.
15. Право посещения владельцем жилья. Если подобный пункт включен в договор, владелец получает право периодически посещать сданное в аренду жилье с целью проверки его состояния и надлежащего использования. Такие визиты проводятся только по предварительному согласованию и в присутствии арендатора.
16. Разрешение споров в судебном порядке. В случае возникновения конфликтов, которые невозможно разрешить по доброй воле сторон, происходит обращение в суд того округа, на территории которого расположен объект.
17. Место и дата подписания договора, комментарий о количестве составленных экземпляров, имеющих равную юридическую силу, подписи сторон.

В заключение отметим еще один важный момент – регистрацию контракта на аренду жилья в Испании в Реестре собственности (Registro de Propiedad). Данная регистрация не является обязательной, т.е. вопрос оставлен на усмотрение владельца жилья и арендатора. Однако некоторые испанские муниципалитеты для регистрации вас по месту жительства могут потребовать внести договор в Реестр собственности. Кроме того, официальная запись в реестре защищает арендатора в случае перехода объекта к другому собственнику, и даже дает ему преимущественное право покупки.

Итак, внимательное ознакомление с контрактом на аренду жилья в Испании до его подписания поможет выявить существующие подводные камни, а это, в свою очередь, позволит избежать негативных последствий в будущем.

Компания «Испания по-русски» предлагает свои услуги в подготовке и подписании договоров аренды жилья в Испании. Наши юристы проинформируют вас обо всех нюансах договора и возможных последствиях, а также помогут согласовать с владельцем или его представителем ваши личные пожелания и требования. В стоимость нашей услуги входит перевод договора на русский язык.