Тенденции рынка недвижимости Барселоны в 2015 году

Компания «Испания по-русски» за долгие годы своей деятельности выработала правило – отвечать на все животрепещущие вопросы, которые поступают в виде писем, либо телефонных звонков. А что более всего волнует наших соотечественников, приезжающих на достаточно продолжительный срок в Испанию? Правильно, крыша над головой, и желательно – крыша дома своего.

Ну, а если собственное жилье уже есть,  недвижимость в Испании рассматривают часто – и совершенно справедливо! – как объект инвестиций. Но правильная мотивация еще не означает ее правильного исполнения. Можно проинвестировать свой же проект настолько неграмотно, что вместо выгоды получить одни убытки. Для того, чтобы разобраться в подводных течениях риелторского рынка Испании, необходимо сузить район поиска и получить объективную, точную информацию о состоянии дел в этом секторе. Компания «Испания по-русски» предоставляет такую информацию из первых рук.

Данная консультация составлена на базе часто задаваемых вопросов от клиентов-инвесторов, которых интересуют актуальные тенденции рынка недвижимости Барселоны.

Эксперт компании «Испания по-русски» Александр ЧУФАРОВСКИЙ – о рынке недвижимости Барселоны  в 2015 году.

Какие существенные изменения произошли на рынке недвижимости Каталонии за несколько последних лет? Прокомментируйте, пожалуйста, на конкретном примере – допустим, двухкомнатные апартаменты в пригороде Барселоны (спальный район).

А.Ч.: Общие тенденции рынка недвижимости 2015 в Испании неоднозначны. Брать за "эталон" 2-комнатные апартаменты в спальном пригороде Барселоны было бы не совсем удобно. Рынок претерпевал существенные изменения и до сих пор продолжает активно страдать от нездоровой новейшей сегментации, которую трудно назвать логичной с позиции старых классических игроков.

В то же время необходимо помнить, что пригороды Барселоны есть разные. Одни, например, находясь на той же  дистанции от некоего географического центра мегаполиса, что и другие подобные населенные кварталы (на первый взгляд ничуть не уступающие первым), мощно разнятся с ними по стоимости м2 и востребованности. Есть районы, где уже несколько лет идет сильный приток иммигрантов из не самых богатых стран Ближнего Востока – там наблюдается в буквальном смысле обвал цен до кадастрового уровня. А имеются районы, где проживает консервативный нижний сегмент среднего класса, и до сих пор стоимость заурядной квартиры 55-60 м2 практически не понизилась от уровня 2008-09 годов (120-160.000 евро), и продажи там исключительно точечные, провоцируемые скорее редкими личными форс-мажорами, чем инвесторским спросом. Но, при некоем упрощении всех этих сложных экономических и социальных механизмов и ценовых скачков на испанскую недвижимость, можно выделить простые общие векторы сегодняшнего рынка:

• классический центр Барселоны (исключая из списка 5-6 сверхпрестижных коммерческих и туристических улиц, о которых поговорим ниже) просел по ценам за прошедшие 5-6 лет до 2.800-3.500 евро за м2. И продолжает понемногу понижаться на 1-1,5% в полугодие. Продажи идут слабо, покупают обычно горячие предложения у банков, либо эксклюзивные объекты (пентхаусы, лакшери апартаменты с дорогим интерьером), агрессивно сбивая цену на момент покупки еще на 10-15% от изначально уже бывшей невысокой стартовой стоимости. Эти сделки, скорее, надо воспринимать как капризное коллекционирование богачами (не знающими, куда деть очередной миллион евро) внезапно понравившихся им после удачного обеда красивых игрушек,  чем как объективное движение (вверх/вниз) любого из показателей  «горизонтального среза сегмента» рынка. В этих районах можно покупать лишь при условии личной заинтересованности, для собственного проживания, но отнюдь не как инвестицию для извлечения дохода. Аренда купленной, казалось бы, даже относительно не дорого квартиры, принесет не более 2% в год от вложенной суммы. Земельных участков с возможностью вести новое строительство в этих районах практически не существует. Можно только выкупать старые здания и проводить их дорогостоящую реконструкцию с высокими рисками резолюционного конфликта на почве административного произвола. На это идут обычно сети отелей с мировым уровнем для решения имиджевых задач, а не для повышения рентабельности.

• самый ТОП-центр города и побережья малых городов сателлитов (1-2 линия моря), не далее 35 км от Барселоны. Здесь ситуация парадоксальная. Недвижимость раскупается выходцами из арабских стран, восточной Европы без какой-либо заботы о стоимости м2. Покупателей много, а искомых ими объектов мало, и цены на них скорее растут, чем падают. Поэтому сделок в этом сегменте тоже – не как в 2003 году, но они регулярны, и, несмотря на падение рубля и «войну санкций», уменьшения их числа не происходит. Строить что-либо здесь или нельзя, или это обойдется дороже, чем купить уже готовое –  из-за акульих аппетитов текущих владельцев тех редких земельных участков по какой-то причине еще не занятых прежде. Сравним: стоимость квартиры в Барселоне может перевалить за 10-11 тыс. евро м2, а земельный участок на морском пляже в 1.000 м2 с лицензией под строительство дома 350 м2 обойдется в 2-2,5 миллиона евро.

• пригороды Барселоны (без критических изъянов) делятся на три категории: 10 минут на метро, 20-30 минут на метро и 30-45 минут на электричке (время езды до центра города). Здесь стоимость м2 мягко понижается от 2.300-2.600 евро до 900 и даже 750 евро по мере удаления от города. Строить в этих местах можно много и дешево, предложений по участкам и «недостроям» – просто горы, как от банков, так и от частников. Существует также много объектов, продаваемых целенаправленно под инвестиции. Например, новые многоквартирные дома разорившихся застройщиков, перешедшие в банки по задолженностям, продаются «прямо с арендаторами», но рентабельность там не превышает 4-4,5% годовых, несмотря на полное заселение и добросовестную выплату арендной платы жильцами. На рынке есть немало предложений, которые предлагаются владельцами за цену на 20-30% ниже себестоимости их постройки. На фоне этой болезненной атмосферы следовало бы задуматься о целесообразности и безнаказанности попыток заниматься возведением новых зданий при наличии такого количества невостребованного готового жилья.

Возможно ли получить земельные участки под инвестпроекты? Насколько это реально и насколько сложно (учитывая территориальное расположение, размеры, порядок цен)?

А.Ч.: В центре Барселоны свободных земель нет. Есть старые дома, которые можно реконструировать. Там много ограничений и бюрократических препятствий. Но работа в этом направлении не закрыта, главное –  иметь хороших юристов и стальные нервы.

На побережьях, как уже мы рассматривали выше, земля у моря продолжает держать высокую стоимость. Брать ее и строить на ней можно, но рентабельность будет под вопросом.

Земли в глубине Каталонии относительно экономичны (2.500 м2 за 150-200.000 евро), есть районы, где администрация активно ищет инвесторов, но там встают вопросы о последующем сбыте объекта: местное население будет основным покупателем, а у испанцев сейчас – не лучшие времена.

Можно ли ранжировать недвижимость, приобретаемую россиянами в Испании (курортная, инвестиционная, второй дом, совмещённая и т.д.)?

А.Ч.: Русские в 2014-м стали покупать в разы меньше, чем несколько лет назад. Естественно, сказалась паника от санкций, фобии о преследовании собственности россиян в Европе, падение рубля и т.д.

Какой-то основной тенденции со смещением статистики именно под конкретный тип покупок недвижимости у русских в Испании сегодня не существует. Ровно и относительно пропорционально приобретают как квартиры до 100-120.000 евро ради вида на жительство, также берут квартиры по 300-600.000 евро как объект инвестиций для последующей сдачи в аренду с целью прибавить к семейной ежемесячной выручке несколько сотен евро. Покупают дома и таунхаусы для личного пользования, летнего отдыха, проживания жены и детей, когда они выезжают из России временно (или на ПМЖ).

Какие регионы Испании сегодня находятся в поле зрения россиян, желающих приобрести недвижимость в этой стране?

А.Ч.: Русские едут в Барселону и ее пригороды, Кастельдефельс, Сиджес, Плайя-де-Аро, Сагаро. На юга, в Валенсию и Малагу, уже не едут. Те, кто там живет, теперь мигрируют в Каталонию, во всяком случае, многие. Тут жизнь и хоть какое-то движение.

Возможно ли  компании с долей акций нерезидентов получить банковское кредитование инвестпроектов или покупки недвижимости?

А.Ч.: Кредиты под стройку не дают. Практически под покупку тоже не дают. В смысле, что «просто так» не дают, если вы зайдете в банк с улицы. Советую обратиться к профессионалам, которые служат «мостиком» между клиентом и финансовыми структурами. Например, компания «Испания по-русски» поможет получить ипотечный кредит до 40-45% от оценочной стоимости недвижимости (которая составит 80% от рыночной в лучшем случае) при соблюдении покупателем множества непростых, но выполнимых условий. Дело сложное: для получения ипотеки на компанию с акционерами-нерезидентами нам придется долго (до 4 месяцев) и тяжело работать с испанским банком.

Если у вас остался какой-либо вопрос, на который мы не ответили, или возник новый – обращайтесь к специалистам компании «Испания по-русски» по телефону: +34 669 900 700. Мы также можем провести индивидуальную консультацию, которая разрешит все ваши сомнения.