Договор задатка в Испании (contrato de arras): что необходимо знать при его подписании

Одним из распространенных видов договоров, которые заключаются в процессе выбора и покупки недвижимости в Испании, является так называемый «договор задатка» (contrato de arras), суть которого состоит в резервировании объекта с последующей его покупкой по цене, устанавливаемой на момент внесения залога.

Поскольку этот вид договоров носит исключительно частно-правовой характер (законом не предусмотрена его обязательная нотариальная форма), то стороны свободны в форме изложения текста этого документа и самостоятельно несут ответственность за характер взятых на себя обязательств. Принимая также во внимание, что в большинстве случаев именно продавец (или посредник) предлагает редакцию договора задатка, правильное понимание правовой природы этих отношений особенно важно для каждого, кто решился на покупку недвижимости в Испании и стремится максимально обезопасить себя во время совершения ответственного шага.

В отличие от «отечественного» единого понимания отношений задатка (когда при неисполнении своих обязательств покупатель теряет сумму внесенных средств, а в случае с продавцом – последний обязан вернуть полученную сумму в двойном размере) ситуация в Испании допускает разное трактование последствий неисполнения договора задатка в зависимости от того, какой именно его вид был избран сторонами.

Сразу обратим внимание на то, что, хотя Гражданский кодекс Испании (ст. 1454) оперирует исключительно единым пониманием задатка в рамках гражданского оборота, правовая доктрина и судебная практика различают три вида подобных отношений:

• arras penitenciales;
• arras confirmatorias;
• arras penales.

При заключении договора задатка следует конкретно прописывать в тексте договора, какой именно вид задатка избрали стороны.

Важно знать: из всего перечисленного лишь arras penitenciales гарантируют покупателю возврат двойной суммы залога в случае, если продавец уклонится от исполнения контракта. Остальные концепции имеют своим следствием лишь возврат уплаченной суммы (аrras confirmatorias) и возможность судебного понуждения контрагента к исполнению контракта (arras penales).

Таким образом, продавец (или посредник) совершенно спокойно может заключить с несколькими лицами договор задатка по аrras confirmatorias на один и тот же объект недвижимости с целью максимально скорой продажи и при продаже просто вернуть остальным лицам внесенную сумму задатка, хотя в понимании этих лиц такой задаток выступал максимально возможной гарантией их исключительного права на покупку.

Уклонением от исполнения договора со стороны продавца будет считаться незаключение основного договора купли-продажи на условиях и в сроки, указанные в договоре задатка, если такое незаключение имело место из-за виновных деяний (действий или бездействий) продавца. Примерами могут служить не только откровенное игнорирование вопроса купли-продажи, но и заключение такого договора за пределами указанного граничного срока, равно как и продажа иного имущества (а не того, что указано при резервировании) или реализация его на других условиях.

Говоря о негативных сторонах и учитывая уровень мошенничества в определенных сферах, вопрос возврата даже самой суммы уплаченного задатка может перейти в судебную плоскость, что кроме переживаний и забот повлечет за собой потерю денег и времени. К слову, услуги судебных юристов (abogado/procurador) тарифицируются по утвержденной шкале гонораров (запрашивать ниже которой вообще считается нарушением профессиональной этики), и рекламация 6000 € неизбежно сопровождается 2500 € одних судебных расходов. А средний срок рассмотрения гражданских дел только в первой инстанции в Испании колеблется от года до 18 месяцев в зависимости от региона.

Важнейшим условием, на которое также стоит обращать внимание при подписании contrato de arras, является граничный срок заключения основного договора купли-продажи. Кроме четкого указания даты следует изучить возможные отлагательные условия, которые могут быть коварно заложены в договоре продавцом или посредником.

Например, текст договора в основном пункте может красноречиво свидетельствовать об обязательствах сторон заключить договор купли-продажи до конкретной даты, но на следующей странице (которую в спешке можно прочитать невнимательно) будет указано, что «подписанию договора купли-продажи в любом случае должно предшествовать оформление сертификата повторного заселения» (или легализация незаконной перепланировки, или получение лицензии муниципальных органов и тому подобное). При таких условиях договора продавец всегда сможет мотивировать свой отказ от подписания отсутствием таких «предварительно обязательных» документов. Причем о том, чьей же конкретно обязанностью является оформление такой документации, установить на основании текста договора окажется невозможным.

Разумеется, существеннейшим моментом, на который следует обратить внимание, являются условия будущего приобретения имущества. В первую очередь это цена. Затем – четкое описание имущества (включая мебель или нет, с правом пользования подземным паркингом или нет, с доступом к бассейну или нет и т.п.).

Нужно прояснить и вопрос наличия обременений, которые могут быть наложены на имущество и сделают невозможным будущую покупку, например, ипотека, судебный арест, залог и т.п. Это устанавливается по тексту актуальной выписки (Nota Simple) из Регистра собственности (Registro de Propiedad), которую по данным объекта недвижимости можно получить даже самостоятельно.

Необходимо узнать также о возможной актуальной задолженности по коммунальным услугам и платой за comunidad. Это можно проверить с помощью информативных справок соответствующих служб.

Следует проверить, не устанавливает ли договор задатка единственно возможную форму оплаты будущего приобретения, которая может быть неудобна стороне (исключительно наличными или посредством перевода на заграничный счет, что может быть не только незаконно, но и как минимум неуместно).

Подводя итог вышеизложенному, нужно подчеркнуть, что подписанию договора задатка должно предшествовать внимательное изучение его текста в оригинальном испанском варианте, что часто требует квалифицированной правовой помощи.

Центр услуг для бизнеса и жизни в Испании «Испания по-русски» поможет вам в профессиональном составлении договора задатка и окажет полный спектр качественных услуг в сопровождении сделки с недвижимостью.