Рынок недвижимости в Испании восстанавливается, и многие люди, ожидавшие благоприятного момента для покупки жилья, сейчас решаются на этот шаг. Предложение на рынке новостроек в некоторых районах страны до сих пор ограничено. Хорошим примером здесь послужат центр и север Мадрида. Та первичная недвижимость, что выставляется на продажу, полностью расходится в течение нескольких месяцев, и это неминуемо приводит к повышению ее стоимости.
Перед потенциальными покупателями стоит выбор: приобрести новое жилье со всеми удобствами «в первозданном виде» или остановиться на вторичной недвижимости, которая зачастую требует ремонта.
Разброс в цене между первичным и вторичным жильем может быть очень существенным. Что касается налогов и сопутствующих расходов (нотариус, регистрация, управляющий делами и пр.), то здесь разница минимальна. Сопутствующие расходы при покупке жилья обычно составляют 10–15% его стоимости.
Что касается налоговой стороны вопроса, Министерство финансов различает, с одной стороны, новое жилье, бывшее объектом передачи прав собственности единожды (например, когда застройщик продал его семье напрямую), а с другой – жилье вторичное, то есть то, которое сменило владельца более одного раза. Во вторую категорию входит также банковская недвижимость, приобретенная финансовыми учреждениями у застройщиков. То есть с точки зрения налогообложения имеет значение не год постройки жилья, а то, сколько раз оно сменило владельца.
НДС (IVA), налог на передачу прав собственности (ITP) и налог на юридические задокументированные акты (AJD)
Новое жилье в Испании облагается IVA (НДС) – государственным налогом в размере 10% от стоимости объекта. Когда речь идет о социальном жилье (VPO) специального режима (régimen especial) либо продающееся по рыночным ценам (promoción pública), ставка налога снижается до 4%.
Вторичная недвижимость облагается ITP, ставка которого варьируется в зависимости от автономии (6–10%).
Существует еще один налог, связанный с покупкой недвижимости: AJD – налог на юридические задокументированные акты, взимаемый автономиями. Речь идет о налоге, которым облагаются нотариальные, коммерческие и административные документы. Ставка налога состоит из двух частей – фиксированной (применяется к нотариальным документам) и переменная (когда объект подлежит регистрации в Реестре собственности). В разных автономиях ставка варьируется от 0,5–2%. Например, если жилье стоит €200 000, AJD составит €1000 – €4000.
Итак, при покупке нового жилья платится IVA, а также фиксированная и переменная ставка AJD, вторичного – ITP и фиксированная ставка AJD.
Расходы, связанные с подписанием договора купли-продажи жилья и оформлением ипотеки
Помимо налогов, процесс покупки жилья влечет за собой расходы, связанные с договором купли-продажи и оформлением ипотеки. К слову, вопрос по поводу того, должны ли последние оплачиваться из кармана клиента, не раз решался в Верховном суде. В некоторых случаях суд выносил решение о возврате банком клиенту AJD, взимаемый с ипотечного акта. Что касается расходов на оценку жилья, проведение которой необходимо для оформления ипотеки, они полностью ложатся на плечи клиента. Оплата услуг оценщика не является фиксированной. В среднем она составляет около €250.
Теперь поговорим о расходах, которые предполагает подписание контракта купли-продажи. Если жилье стоит €200 000, затраты на нотариуса составят около €400–500 (фиксированный тариф, установленный государством в 1989 году). Все нотариусы в Испании берут одинаковую сумму за одни и те же услуги и могут предоставить скидку максимум 10%. Тем не менее, хоть тариф и фиксированный, сумма зависит от количества копий контракта, стоимости жилья и от того, приобретается ли вместе с ним гараж или кладовая.
Регистрация факта покупки в Реестре собственности обойдется примерно в €224. Эта сумма также является фиксированной (установлена государством, но зависит от цены объекта). Хотя вписывание жилья в Реестр не считается обязательной процедурой, это рекомендуется сделать, чтобы обеспечить себе юридическую безопасность.
Существуют и другие мелкие расходы, которые в сумме также «съедают» определенную долю бюджета. Сюда относятся, например, получение выписки из Реестра собственности (nota simple) – €18 или открытие регистрационного листа (документа, дающего нотариусу право на предоставление документов в электронном виде) – €30.
Также не следует забывать о комиссии за оформление ипотеки, хотя некоторые банки не берут за это ничего. Если ваш банк все-таки взимает этот платеж, он обычно не превышает 2% от стоимости жилья, то есть в приведенном выше примере сумма комиссии составит €3200.
Главное при выборе жилья – четко определить размер бюджета
Чтобы подсчитать, на какую сумму нужно ориентироваться при выборе жилья, нужно умножить свой годовой доход на четыре. Например, если заработок в семье за год составляет €50 000, рекомендуется, чтобы максимальная стоимость объекта не превышала €200 000. В настоящее время банки (в подавляющем большинстве случаев) предоставляют финансирование в размере не более 80% от оценочной стоимости недвижимости. То есть при обозначенной выше сумме покупки вы должны иметь на руках около €50 000.
Когда бюджет установлен, можно начать мониторинг рынка, чтобы окончательно решить для себя, какое жилье вы собираетесь покупать – новое или вторичное. Дело в том, что желания часто не совпадают с возможностями: разница в стоимости между новостройками и более старыми объектами зачастую очень существенная, а цены на недвижимость в Испании в последнее время растут быстрее, чем зарплаты.
Согласно данным нотариальных контор за июль, стоимость квадратного метра вторичного жилья составила €1487, а первичного – €1795. То есть объект площадью 100 м2 при прочих равных условиях будет стоить €150 000, если речь идет о вторичном жилье, и €180 000, если мы говорим о новостройке.
Тем не менее эксперты напоминают, что это всего лишь грубые расчеты. В итоге на цену жилья влияет множество факторов, один из которых – его расположение. Так, в центре Мадрида нет новостроек. Тот, кто захочет купить здесь жилье, будет выбирать из квартир класса «люкс» и объектов вторичного рынка. Напротив, в таких регионах, как Авила и Сеговия, очень большое предложение новых квартир, на которые в этих зонах нет спроса.
Итак, какое же жилье выбрать: первичное или вторичное?
В первую очередь, ответ зависит от вашего бюджета. Это определяющий фактор. На втором месте находятся предпочтения относительно местоположения жилья. Ни для кого не секрет, что новостройки более желанны для покупателей, и прекрасно, если возможности позволяют вам приобрести именно то жилье, о котором вы мечтаете. Если же это не так, то всегда есть возможность выделить главные критерии, на которые вы будете ориентироваться при покупке своего дома, что позволит вам выбрать оптимальный вариант, полностью устраивающий и вас, и ваш бюджет.
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
{{comment.Author.Name}}
{{comment.PostDate}}