Как избежать проблем при покупке недвижимости в Испании

Купить домик у Средиземного моря в прекрасной Испании – мечта многих! И она вполне осуществима: несмотря на слегка подросшие после кризиса цены, испанское жилье все еще вполне доступно, да и ипотеку взять несложно и недорого. Однако, покупая недвижимость в чужой стране, легко можно попасть впросак и вместо домика мечты получить массу проблем на свою голову. Как же не налететь на вездесущие подводные камни при покупке жилья в Испании?

В этой статье мы собрали список самых важных моментов, на которые надо обязательно обратить внимание, если вы решились на приобретение какого-либо недвижимого имущества на территории Испании. Надо отметить, что почти все эти советы вам пригодятся как при выборе недвижимости для инвестиций, так и для постоянного проживания.

1. Первым делом разберитесь с целью покупки. Если вы хотите вложить деньги в квартиру у моря для последующей ее сдачи отдыхающим, то выбирайте районы поближе к пляжу, с хорошо развитой инфраструктурой – магазины, рестораны, парки и курортные развлечения должны быть близко. Если вы инвестируете в недвижимость одной из столиц (Мадрид, Барселона, Валенсия, Аликанте и т.д.), тут можно пойти разными путями: купить, например, квартиру в районе местного университета и сдавать ее круглый год студентам и преподавателям; приобрести жилье в историческом центре города и сдавать на короткие сроки многочисленным туристам. В обоих случаях должно быть хорошее транспортное сообщение, что в условиях мегаполиса сильно повышает привлекательность объекта.

Если вы хотите обзавестись домиком или апартаментами для собственного отдыха и проживания, просто полагайтесь на собственный вкус и возможности. Но не забывайте о том, что когда-нибудь вы, возможно, захотите это жилье продать, и тогда его стоимость будет зависеть не от вашего отношения к своему дому, а от района, качества постройки, дальности от пляжа или центра, удобства расположения и пр.

2. Не покупайте жилье «удаленно», по фотографиям, советам «друзей» или «доброжелательных» риэлторов. Приезжайте, отдохните, побродите по городу, присмотритесь к районам и людям, которые там живут, а потом уже начинайте искать квартиру. Конечно, знакомство с выбранным вами городом можно (и нужно) начать заранее – изучите все о нем в интернете: отзывы жителей и туристов, наличие парков и устройство районов. Свяжитесь с агентствами по недвижимости, но не с одним, а с разными. Присмотритесь к ценам и объектам, размещенным в интернет-порталах, таких как Idealista, Fotocasa, Milanuncios и т.д. И затем приступайте к выбору жилья.

3. При первичном осмотре объекта обратите внимание на общее состояние дома и не забудьте узнать дату его постройки и последнего ремонта.

Если вы подумываете о покупке новостройки, то стоит поинтересоваться качеством строительных и отделочных материалов, а также репутацией застройщика. И никогда не полагайтесь на не подтвержденные документально слова продавца о том, что «все высшего качества и по последнему слову техники»: требуйте соответствующие лицензии и сертификаты – это ваше право.

4. Если вам понравилась одна (или несколько) из предложенных квартир, скажите риэлтору, что желаете посмотреть ее еще раз, но в другое время суток – это поможет вам уточнить множество «скрытых» характеристик данного жилья: уровень освещенности и шума в разные часы дня; наличие беспокойных соседей и работающих допоздна баров; степень оживленности района и «профиль» населяющих его людей…

5. Важный момент – наличие развитой инфраструктуры: в шаговой доступности обязательно должны быть большие супермаркеты (цены в них значительно ниже, чем в небольших районных магазинчиках, а выбор – больше), аптека, автобусная остановка или станция метро и прочее.

6. Приобретая жилье под ремонт, посоветуйтесь со специалистами о возможной стоимости планируемой вами реконструкции: в чужой стране она может вам обойтись значительно дороже, чем вы предполагаете, и тогда покупка такой недвижимости, несмотря на его небольшую изначальную стоимость, станет совсем нерентабельной. Перед принятием окончательного решения обратитесь в местные компании по ремонту, для того чтобы они составили предварительную смету с учетом реального состояния выбранного жилья, цен на стройматериалы и работу в данном городе. Уточните стоимость необходимой для жизни мебели и бытовой техники. И помните, что некоторые виды перепланировок и перестроек не могут производиться без разрешения муниципалитета или администрации здания, а лицензия на них может оказаться не бесплатной.

7. Обязательно проверьте жилье на наличие/отсутствие долгов. Убедитесь, что продавец не оставил долгов по коммунальным услугам (свет, вода, газ); что нет задолженностей по ипотеке или не уплаченных вовремя налогов. Поговорите с председателем совета дома (presidente) – все ли чисто по оплате «комунидада» (общественный сбор, который платят хозяева всех квартир в доме или жилом комплексе): часто бывает крупная недоплата за несколько лет, которая может составлять несколько тысяч евро.

8. Много проблем может принести покупка банковской (или эмбаргированной) недвижимости. Купить залоговую недвижимость у одного из испанских банков – идея очень соблазнительная. Во-первых, дешево. Во-вторых, банки под покупку своих объектов дают очень хорошую ипотеку, даже иностранцам и нерезидентам. Но тут надо очень тщательно взвесить все «за» и «против» такого приобретения.

• Эмбаргированное жилье в большинстве случаев нуждается в серьезном ремонте, который может вылиться в крупную сумму. В отнятых за долги квартирах, как правило, отсутствуют не только мебель и бытовая техника: обиженные на банк прежние хозяева вырывают «с корнем» сантехнику, разбивают плитку, снимают двери и т.д.

• Скорее всего, придется также заново подключать воду и электричество – это недешево и небыстро.
• Банки хотя и дают кредит, но обязуют своих клиентов покупать у них дорогую страховку, акции или еще какие-нибудь неликвидные финансовые продукты.

Можно ли избежать проблем, приобретая недвижимость в Испании? Конечно, да. Надо только быть внимательным во всем, включая выбор района и риэлтора; не спешить с приобретением; обращаться в проверенные агентства; всегда требовать все документы на жилье заранее; не жалеть денег на помощь переводчика и юриста, если у вас появились какие-либо сомнения.

Удачной вам покупки!