Оценка имущества в Испании. Как работает система оценки

Если вы решили приобрести недвижимость в Испании, взять ипотечный кредит или застраховать жилье, вам придется пополнить свой словарный запас словом «тасадор». Кто такие «тасадорес», как происходит оценка имущества в Испании и кто может стать оценщиком в Испании, читайте в нашей статье.

Оценочная деятельность

Специалисты-оценщики делятся на две группы, согласно сферам деятельности и законам, регулирующим эту деятельность:

1. Тасадорес (tasa – исп. «такса», «ставка»).

2. Сертифицированные оценщики и страховые агенты.

Специалисты по оценке, уполномоченные государством

Тасадорес – это специалисты, уполномоченные государством на выполнение оценочной деятельности.

Они выполняют работу в следующих случаях:

• для оценочных компаний (sociedad de tasacion);
• оценка ипотеки для кредитных учреждений, банков;
• оценка портфелей имущественных фондов;
• оценка активов страховых компаний.

Главное направление работы тасадорес – это оценка недвижимости для ипотеки.

Тасадорес не разрешается участвовать в другой профессиональной работе, кроме оценивания. Но они являются абсолютно независимыми и не информируют, например, о покупках и продажах собственности.

Сертифицированные специалисты по оценке

Сертифицированные оценщики (в т.ч. страховые агенты) могут производить оценивание в таких случаях:

• для собственных целей клиентов, в основном, определение рыночной стоимости объекта;
• консультируют по вопросу цены при покупке/продаже;
• для международных клиентов;
• для инвесторов иностранных банков.

Деятельность сертифицированных оценщиков регулируется законодательством, установленным Королевским институтом сертифицированных оценщиков (КИСО).

В отличие от тасадорес, они могут совмещать консультации по оцениванию с другой производственной деятельностью, но не могут выполнять работу, которая согласно распоряжению от 1994 года, относится к компетенции только уполномоченных государством специалистов.

Создание оценочных компаний. Sociedad de Tasacion, SA

Закон устанавливает, что оценка ипотеки осуществляется финансовыми субъектами Sociedad de Tasacion S.A, которые имеют доступ к финансовым рынкам, или специальными субъектами по оцениванию таких кредитных учреждений, как банки, созданными для этой цели. Требования к оценочным компаниям изложены в Законе №1289/1991 от 2 августа 1991 года.

• Быть компанией с ограниченной ответственностью Sociedad Anónima, основанной на территории страны.
• Ограничить свой корпоративный интерес в сфере имущественной оценки.
• Иметь минимальный капитал от 25 000 000 ptas (ст. 39 Закона, цифра указана в песетах и меняется в зависимости от инфляции) (150 253 €) и держать на счетах не менее 50% этих средств.
• Иметь не менее 10 квалифицированных специалистов в штате компании или на контрактной основе.
• Пройти официальную регистрацию.

Работа тасадорес

Закон относит тасадорес к лицам, которые уполномочены подписывать оценочные сертификаты и оценочные отчеты. При оценке муниципальной собственности, земли или жилого имущества оценочные отчеты подписываются также архитектором апарехадором. Более подробно, кто такой апарехадор в статье «Сколько стоит построить свой дом в Испании?».

В оставшихся случаях отчеты по оценке подписывает инженер, специализирующийся на оценке соответствующего вида собственности.

Отчеты об оценке тасадорес и специалиста по оценке отличаются друг от друга: тасадорес используют высоко стандартизированные отчеты; инспекторы используют оценочные отчеты, которые более детализированы в отношении рыночной информации.

Национальная организация TINSA является лидером в оценке и анализе стоимости недвижимости Испании.

Кто может стать тасадорес и оценщиком

Квалификация «тасадорес» определяется Декретом по оцениванию от ноября 1994 г. Стать тасадором непросто. Квалификация достигается путем получения академического образования от 5 до 6 лет и практикой в банке. Работа также доступна для архитекторов или инженеров по образованию, которые могут заключить контракт с работающими оценочными компаниями. При принятии в компанию они проходят специальное внутреннее обучение.

Специализированным оценщиком могут стать юристы, инженеры и архитекторы или те, кто раньше уже работал на рынке недвижимости или другой собственности. Они подают заявление на сдачу вступительного экзамена на университетские специализированные курсы по оцениванию собственности. Университеты в Мадриде и Барселоне предлагают после окончания основного обучения пройти курсы по предмету «Оценивание собственности».

Как проводится оценивание

Тасадор инспектирует собственность непосредственно на месте и изучает местонахождение, площадь, инфраструктуру, состояние ремонта и общие условия. Кроме того, проводит анализ рынка в соответствии с информацией уже имеющейся на рынке оценки, устанавливает стоимость замещения или восстановления и максимальную юридическая ценность.

Фирмы Sociedad de Tasacion, оперирующие в Испании, собирают информацию о рынке, основанную на своей деятельности и рекомендациях клиентам при выдаче разрешений, продаже, покупке, развитию и планированию. Согласно закону, тасадор включает в отчет информацию о трех аналогичных сделках или сведения о шести аналогичных видах имущества, находящихся на рынке. Кроме того, эти данные должны быть взяты за 12 текущих месяцев, и специалист обязан объяснить, почему именно представленные для сравнения объекты являются сопоставимыми с тем, который он оценивает в настоящий момент. Представленный отчет («тасасьон»), выполненный по заказу юридического (например, по запросу банка) или физического лица имеет срок действия три месяца.

Основные правовые акты

• Закон №1289/1991 от 2 августа 1991 года о регулировании ипотечного рынка (Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto, por el que se modifican determinados artículos del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, de regulación del mercado hipotecario).
• Распоряжение от 30 ноября 1994 г. (Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras).
• Закон 2/1981, утвержденный 685 от 17 марта 1982 г. рассматривает правила ипотечного рынка в Испании (Orden de 22 de junio de 1982 sobre desarrollo de determinados aspectos del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo) .
• Распоряжение от 28 июля 1989 года об оценке имущества на ипотечном рынке (Orden de 28 de julio de 1989 sobre valoración de bienes en el mercado hipotecario).
• Закон 2/1981 от 25 марта, регулирующий ипотечный рынок (Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado hipotecario)

Заключение

Важность тасадора и оценщика становится вполне определенной сразу же, когда вы начинаете процесс покупки недвижимости или просите ипотечной кредит. Если вы решили приобрести недвижимость и, возможно, получить ипотечный кредит, Центр услуг «Испания по-русски» обеспечит вас всем комплексом услуг для проведения сделки, от консультаций до оформления собственности. Мы также занимаемся подготовкой документов и открытием юридических лиц.