Штрафы за незаконные строительство и ремонт в Испании

Вы стали обладателем квартиры или дома в Испании и горите желанием сделать ремонт, о котором мечтали. Насколько сложно или просто отремонтировать ваше жилье законным образом, и чем грозят незаконно выполненные работы? Например, остекление балкона без разрешения или перепланировка в квартире? Рекомендуем вам ознакомиться с основными принципами узаконивания строительных и ремонтных работ и узнать, как не получить штраф за незаконные строительство и ремонт в Испании.

Виды строительных работ

Ремонтные и строительные работы разделим на группы по сложности узаконивания – от самых сложных до не требующих общения с городскими властями для легализации. 

Работы, для выполнения которых требуется лицензия (licencia de obra):

• затрагивающие самые важные элементы строения: подвалы, крыши и т.д;
• работы с вмешательством в несущие конструкции дома;
• перенос систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения или внедрение в их структуру и функционирование.

Лицензии по сокращенной процедуре (declaracion responsible):

• установка лесов на улице, установка мусорных баков;
• работы по закрытию и остеклению террас;
• работы, которые нуждаются в составлении проекта (переоборудование помещения под бизнес, например, под салон красоты, булочную, туристическое агентство).

Лицензия на простые работы, для которых необходимо «ответственное заявление» (la comunicación previa):

• покраска фасадов и смена окон;
• работы по перепланировке квартиры внутри, не затрагивающие несущие стены, структуру, элементы реставрации в охраняемых зданиях;
• наружные работы, такие как установка окон, жалюзи.

При выполнении покраски фасадов или внутреннего ремонта, который не затрагивает элементы несущих конструкций дома, но является значительным, требующим установки на улице мусорных баков, в Городском совете необходимо заполнить «ответственное заявление» и оплатить использование мусорного контейнера. Оплата является пропорциональной времени его использования. Некоторые мэрии (например, в сообществе Мадрид) просят внести залог, который вам возвратят, когда контейнер будет убран, а место его нахождения должным образом вычищено.

• Не требуется лицензия на такие виды работ, как замена полов, замена черепицы, внутренняя окраска, штукатурка, шлифование паркета, замена электрической сети, внутренняя замена сети водоснабжения.

Важная деталь: если вы хотите сделать новую ванную комнату, для чего необходимо прокладывать новые трубы, которые влияют на водоснабжение здания, нужно получить одобрение соседей. Проконсультируйтесь с архитектором!

Обязательным является заполнение заявления La comunicación previa о работах, которые предполагают увеличение жилой площади, так как это касается кадастровой стоимости жилища и вычисления налогов IBI или IRPF.

Классификация самовольного строительства по степени нарушения

1. Самовольное строительство на таких землях, как зеленые зоны, зоны отдыха и рекреационные пространства, оценивается как самое серьезное нарушение (muy grave).
2. Серьезное нарушение (grave):

• строительство на сельских землях;
• работы на землях без разрешения городских властей;
• нарушение норм градостроения;
• нарушения правил землепользования, изменение высоты здания, количества этажей, максимальной площади поверхности и объема, минимальных расстояний.

3. Нарушения, не являющиеся серьезными (leve):

• изменение планировки квартиры без вмешательства в несущие конструкции;
• остекление балкона;
• ограждение крыши и т.д.;
• подача заявления с ложными данными.

О процедуре получения лицензий на строительство и о типах лицензий на такую работу мы подробно рассказывали в статье «Лицензия на строительство в Испании».

Последствия выполнения работы без лицензии 

Напомним, что каждый муниципалитет имеет собственные правила в отношении разрешений на строительство. Поэтому, задумывая сделать ремонт, проконсультируйтесь в Городском совете о необходимости разрешения для вашего вида предполагаемой перепланировки или строительства.

Остановка работ

При поступлении информации о незаконном строительстве работы в помещении или здании, где проводится незаконное строительство, будут остановлены. Следующий шаг властей будет зависеть от тяжести нарушения на конкретном участке работы. 

Снос незаконных построек

В случае если строительство полностью незаконно, квалифицируется как очень серьезное нарушение и несовместимо с узакониванием, постройка подлежит сносу. Все расходы несет лицо, ответственное за работы. Снос необходимо выполнить в течение срока, определенного муниципалитетом.

Санкции или штрафы в соответствии с нарушением 

Нарушения в области нелицензированных работ непосредственным образом связаны со штрафами, которые различаются в зависимости от типа нарушения:

• малые нарушения – от 600 до 6000 евро;
• серьезные нарушения – 6001 до 60 000 евро;
• очень серьезные нарушения – от 60 001 до 300 000 евро.

Последствия незаконного строительства:

• оплата крупного штрафа и расходов за снос самостроя;
• невозможность производить действия с этой недвижимостью, такие как внесение в уставной фонд, получение кредита и др.;
• отсутствие возможности оформить сделку продажи, дарственную, наследство.

Пример

Рассмотрим для примера строительство самовольного гаража или бани на собственном участке. Вам необходимо заказать проект выполнения работ у архитектора и согласовать эти работы в отделе архитектуры города и с городскими службами. В случае незаконного строительства вам грозит штраф или снос здания, если при его строительстве не были соблюдены строительные нормы. Исключение могут составить только некапитальные постройки, например, установка на участке сборно-разборного домика или навеса, которые продаются в строительных магазинах. О всех процедурах при строительстве дома читайте в статье «Сколько стоит построить свой дом в Испании?.

Не стоит рисковать

Как видите, начинать работу без лицензии или заявления о работах – рискованное дело. Штраф за строительство без муниципального разрешения может быть очень большим. Чтобы избежать неприятностей, перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь со специалистом о легальной возможности строительства, реконструкции или перепланировки дома или квартиры.

Центр услуг для жизни и бизнеса «Испания по-русски» помогает подобрать объекты недвижимости и полностью подготовить необходимую документацию для покупки.