Бум на рынке жилья Испании 2018 года: нового «пузыря недвижимости» не будет

В последние годы рынок недвижимости показывает заметный рост. Увеличивается число сделок купли-продажи как с гражданами Испании, так и иностранцами. Естественным образом появляется вопрос: не появится ли очередной «пузырь» на рынке? Какие причины подталкивают рост количества продаваемого жилья в регионах Испании? Стоит ли покупать квартиру в стране сейчас? Для того чтобы разобраться во всех этих вопросах, рассмотрим параметры развития рынка жилья в настоящем времени. 

Региональная статистика

Рост числа сделок в 2018 году увеличился на 11% по сравнению в 2017 годом, общая сумма расчетов составила €83 000 млн, количество проведенных операций с недвижимостью возросло на 13% относительно предыдущего года.

По данным отраслевой компании Donpiso:

• средняя цена 1 кв. м жилья в середине 2018 года – €1680, на 4% больше аналогичного периода прошлого года. К концу года число вырастет до €1700 (€1650 в прошлом году);

• рост в годовом исчислении – 3%;

• среднее время продажи квартиры – 7–8 месяцев.

Купля-продажа жилья в Испании по регионам

Один из критериев состояния рынка недвижимости – количество заключенных сделок с недвижимостью. Процентный показатель продаж жилья в сентябре 2018 года по сравнению с прошлым годом представлен в диаграмме:

Информация о проведенных операциях с домами и квартирами

Национальный институт статистики Испании (INE) каждый месяц представляет данные о количестве продаваемых объектов. Топ-5 направлений по продажам жилой недвижимости на каждые 100 000 жителей за сентябрь 2018 года (в скобках указано число сделок по жилью):

• Валенсийское сообщество – 165 (647).

• Мурсия (регион) – 135 (1536).

• Балеарские острова – 131 (1221).  

• Сообщество Мадрид – 131 (6754).

• Андалусия – 129 (8519).

Статистика по регионам Испании за сентябрь 2018 года

Далее можно увидеть цены цены за 1 кв. м жилья  вторичного рынка в автономиях по состоянию на октябрь 2018-го согласно порталу Idealista.

Самые дорогие города

Средние цены в столицах административных центров

Самые дешевые города

Положительная динамика рынка

После продолжительного кризиса, начавшегося в 2008 году, ситуация начинает стабилизироваться, рынок находится на подъеме. Почему так происходит? Назовем основные причины.

• Испанцы инвестируют в недвижимость

Испанский инвестор занимает одно из главных мест. Он покупает квартиры для сдачи в аренду: очевиден выбор между банковскими депозитами, приносящими доход 1%, и 4–5% от сдачи недвижимости в аренду.

• Растет количество туристов

В 2017 году в королевство прибыло 82 млн человек, и Испания стала второй страной в мире по числу принятых туристов. За первые девять месяцев 2018-го страну посетили 66,2 млн иностранцев, аналогично тому же периоду 2017 года.

• Возможность получить кредит

Согласно информации Генерального совета нотариусов, доля домов, финансируемых за счет ипотечных кредитовв середине года, составила 37,7%. Эти кредиты в то же время финансировали 75,5% стоимости покупаемого имущества.

• Уменьшается безработица

Безработица остается одной из самых главных проблем страны. Однако сейчас можно говорить о стабильной положительной тенденции ее падения. Цифры безработицы показывают: январь 2016-го – 20,5%, январь 2018-го – 16,4%, сентябрь 2018-го – 14,9%.

• Количество выданных разрешений на новое строительство увеличилось

Согласно данным Министерства развития (Ministerio de Fomento), к середине текущего года выданы разрешения на строительство 12 172 домов. Этот показатель увеличился на 46,19% по сравнению с тем же месяцем 2017 года (на 8326 домов).

• Цены на недвижимость являются умеренными

После почти 40-процентного падения цен начался постепенный умеренный рост. По отношению к максимальному падению прошлых лет он составляет 14,9%. Рост количества сделок с недвижимостью в регионах, а также увеличение количества квартир, покупаемых иностранцами, говорят о том, что цены не завышены и приемлемы для покупателя. Регионы имеют немалый ресурс привлекательности и потенциал развития.

Где в Испании покупают иностранцы

Иностранцы покупают каждый восьмой из десяти домов на побережье Средиземного моря. В покупке жилья гражданами других стран установлен рекорд: согласно нотариальной статистике в первом полугодии было зарегистрировано 53 359 сделок с участием покупателей-иностранцев – это самые высокие цифры с 2007 года. Количество сделок составило 13,08% зарегистрированных покупок жилищ в стране.

Автономии с наибольшим объемом покупок иностранцами:

• Канарские острова – 31,43%;

• Балеарские острова – 29%;

• Валенсийское сообщество – 26,50%;

• Мурсия (регион) –19,24%;

• Андалусия – 12,82%;  

• Каталония – 11,54%.

Наибольшее количество приобретенного жилья по категории гражданства покупателей:

• британцы – 14,91%;

• немцы – 7,58%;

• французы – 7,02%;

• бельгийцы – 6,41%;

• шведы – 6,12%;

• румыны – 5,58%;

• итальянцы – 5,51%;  

• марокканцы – 5,13%.

Прогнозы: бум на рынке недвижимости продолжится до 2021 года

По крайней мере, до 2020 года прогнозируется активность сектора: «Благодаря улучшению ситуации с занятостью, привлекательностью жилья как инвестиции и сокращению финансовых затрат сохранится фаза увеличения спроса и роста цен до 2020 года», говорят эксперты банка Bankinter.

Хуан Велайос (Juan Velayos), исполнительный директор одной из крупнейших промоутерских компаний в области недвижимости Neinor, считает, что в Мадриде и Барселоне эскалации цен в ближайшие годы не будет. В Мадриде фиксируется перегрев рынка: здесь ожидается понижение темпов роста цен с 15,7% в 2018 году до 7% в 2020-м. В других регионах Испании есть возможности для поднятия стоимости жилья.

Прогнозы американского кредитного рейтингового агентства Standard & Poor's

Предполагается увеличение количества покупаемого жилья:

• 2019 год – на 6,5%;

• 2020 год – на 8%.

Рост цен на недвижимость:

• 2019 год – 5%;  

• 2020 год – 3,4%;

• 2021 год – 3%.

В начале следующего десятилетия цена 1 на кв. м составит около €1800.

Спрос на жилье по регионам

Сообщество Мадрид продолжает лидировать по уровню спроса – такая ситуация на столичном рынке уже имеет название «эффект Мадрида». Остальные популярные направления спроса расположены по средиземноморскому побережью: Валенсия, Андалусия, Малага, Аликанте.

По данным банка BBVA, положительные тенденции имеет север Испании: Кантабрия и Страна Басков демонстрируют динамизм в секторе недвижимости. Нестабильная политическая ситуация в Каталонии конца прошлого года была сдерживающим фактором роста цен на жилье и развитие рынка. Показатель сделок по жилью в Каталонии стал одним из самых низких в Испании, увеличившись на 4,4% за год по состоянию на середину 2018 года. При этом средний показатель по стране в это время составил 16,2%.

Новое строительство

Аналитический центр Funcas, исследующий экономические и социальные проблемы Испании, прогнозирует, что в течение следующих лет рынок жилья будет являться одной из главных составляющих роста испанской экономики, несмотря на то что в Европейском союзе наступает фаза общего замедления. Согласно аналитике, инвестиции в жилищное строительство в 2018 году увеличатся на 7,5% в годовом исчислении, в 2019 году они вырастут еще на 6,2%. Тормозом для рынка могут оказаться нехватка рабочей силы и земли под застройку.

Сводная таблица состояния испанского рынка недвижимости

Причин для роста нового «пузыря» нет

Специалисты говорят, что в настоящее время нет причин для формирования такого явления, как «пузырь недвижимости».

• В 2005–2007 годах продавалось около 800 000 кв. м жилья, сейчас – в два раза меньше.

• Сократилась задолженность по ипотечным кредитам.

• Как правило, для оформления кредита банки просят внести первоначальный взнос, составляющий около 20% стоимости жилья.

• Вес отрасли недвижимости в экономическом росте Испании ниже, чем в период строительного бума прошлых годов.

• Количество иностранцев, покупающих дома и квартиры в стране, возрастает.

• Сектор становится все более профессиональным. Компании не строят «modus operandi» – дома без определенного спроса и понимания пожеланий заказчика.

Время покупать

Ассоциация туроператоров РФ сообщила об увеличении туристического потока из России в Испанию: до сентября 2018 году страну посетили 1 017 000 россиян, что на 5,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Туризм на Пиренейском полуострове дает возможность не только отдохнуть, но и присмотреться к стране и ее жилым объектам: Испания – лидер популярности среди россиян для покупки жилья за границей, а россияне входят в топ-10 по гражданству покупателей испанского жилья. Исходя из приведенной в статье информации, можно сделать вывод, что именно сейчас настало подходящее время, чтобы приобрести недвижимость. Покупка квартиры или дома в Испании для проживания или сдачи в арену является выгодной инвестицией в будущее.

Теперь самые популярные статьи о жизни в Испании и полезные лайфхаки от инсайдеров вы сможете прочитать на нашей странице в «Яндекс.Дзен». Подписывайтесь!