Топ-5 советов о том, как избежать ошибок при покупке второй квартиры в Испании

Рынок недвижимости Испании на подъеме. Из-за увеличения спроса на квартиры, роста цен на жилье и аренду и, в то же время, в отсутствии прибыльности от банковских вкладов жители Испании все чаще рассматривают вариант инвестирования накопленных средств в дополнительное жилье. Реализация такого сценария по-прежнему остается непростой задачей и требует тщательных подсчетов.

Количество покупок еще одного дома увеличиваются

Исследования портала недвижимости Casaktua показывают, что доля граждан, которые находятся в процессе поиска второго объекта недвижимого имущества, увеличилась на 8%, с 10% в 2017 году до 18% в 2018-м. Агентство недвижимости Fotocasa говорит о неравномерном распределении покупок на карте Испании.

Согласно отчету Fotocasa, количество сделок, в которых покупатели приобретали второй дом, по отношению к общему количеству покупок жилья в прошлом году росло неравномерно, показывая такие результаты по регионам:

• в сообществе Мадрид увеличение количества покупок второго жилья возросло на 19% (на 21% в 2017 году);

• в Андалусии – на 15% (на 17% в 2017 году);

• в Стране Басков рост составил только 2% по сравнению с 8% 2017 году;

Напротив, наблюдался рост показателей в таких регионах:

• в Каталонии количество сделок увеличилось с 13% (в 2017 году) до 15%;

• в Валенсийском сообществе – с 8% до 12% (в 2017 году).

Причины возросшего интереса к покупке квартиры

Увеличение числа сделок по покупке дополнительного жилья в Испании вызвано рядом причин. Специалисты Fotocasa провели опрос покупателей и определили их мнение по этому вопросу. Вот что сказали приобретатели жилья.

1. Покупка жилья – это хорошая долгосрочная инвестиция, заявили 52% опрошенных.

2. Привлекает доходность от недвижимости (для 46% респондентов она не сопоставима с любым другим финансовым продуктом).

3. Время покупать: цены растут (24% считают, что это так).

4. Дом – это страховка будущего (22%).

5. Купить новый дом, чтобы, к примеру, сдавать его и получать таким образом доход, хотят 16% опрошенных потенциальных покупателей.

6. Готовы сделать приобретение для проведения отпуска, говорят 15% ответивших.

Как правильно принять решение, покупать или нет

Потенциальному инвестору, обдумывающему возможность дорогостоящего приобретения, Хосе Мария Лопес Хименес, специалист проекта финансового образования Edufinet, советует провести ряд подготовительных мероприятий.

1. Определить цель покупки:

• для сдачи в аренду;

• для дальнейшей перепродажи;

• для использования в отпускной период.

В случае если покупатель решает арендовать, а не покупать жилье, такие действия также могут быть оправданы:

• не придется тратить большие средства, брать на себя расходы, связанные с покупкой или ипотекой, можно избежать расходов по содержанию имущества;

• иметь свободу выбора и возможность каждый год посещать новое интересное или экономически выгодное место для отдыха, не привязываясь к приобретенному жилью.

2. Посчитать вероятный доход от приобретенной недвижимости.

Необходимо оценить, какую доходность ожидает владелец. Возьмем для примера дом, который приобретается за €250 000, включая налоги и расходы. Если владелец сдаст его в аренду и получит от нее €12 000 в год, доход составит 4,8%, что является хорошим доходом. Однако есть и другая сторона дела: необходимо посчитать все платежи по приобретению и эксплуатации жилья.

3. Учесть расходы, связанные с покупкой жилья, оплатой ипотеки и налогов.

Посчитать все расходы, связанные с ипотекой и налогами – задача не из простых. Но она поможет привести к правильному решению.

Подорожание ипотеки

Приобретать недвижимость, в которой покупатель будет проживать постоянно, или дом для временного нахождения в нем (месяц или два в год) – не одно и то же. При условии ипотеки финансовые учреждения могут запросить на 10–20% больше финансирования, чем на первый дом, – подчеркивает директор по ипотеке экспертного банковского портала iAhorro Мануэль Гонсалес. Банк также запросит информацию о месте проживания покупателя, чтобы узнать, где он зарегистрирован и полностью ли оплачено его жилье.

При приобретении второго места жительства вероятность неплатежа возрастает, поэтому финансовое предприятие пытается детально изучить экономическое положение договаривающейся стороны: была ли ипотека на первый дом, как обстоят дела с выплатами, случались ли неплатежи. Для выдачи займа потребуется более длительное и внимательное изучение возможностей покупателя.

Расходы на содержание дома и налоги

Приобретение второго дома требует понимания того, что платежи увеличатся, также надо помнить о некоторых особенностях налогообложения дополнительной недвижимости.

Оплата налога на недвижимое имущество с физических лиц IBI

Размер IBI составляет от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости имущества, с возможной надбавкой в размере 50% от ставки налога, если так предусмотрено городским советом; выплачивается раз в год. Налог квартиру составляет в среднем от €100 до €500 в год, за виллу – от €300 до €2000 в год.

Налог на прирост стоимости городских земель Plusvalia

Если новый собственник решит перепродать дом, придется заплатить еще и налог на прибавочную стоимость. Данный налог взимается, если происходит увеличение стоимости недвижимости. Это прямой налог, взимаемый с физических лиц, который устанавливается городским советом, однако не может превышать 30% прироста стоимости.

Вмененный доход физических лиц IRPF

Если говорить о налоговой стороне вопроса, разница между первым (основным) и вторым (дополнительным) жильем состоит в том, что за последнее, если оно не сдается в аренду, надо уплачивать налог на вмененный доход. Что это означает на практике?

Если вы являетесь владельцем одного или нескольких недвижимых объектов, помимо основного жилья, с точки зрения налогового законодательства Испании вы можете получать от него (или от них) определенный доход, облагаемый подоходным налогом. Этот вмененный доход, равный 2% кадастровой стоимости жилья, прописанной в квитанции IBI (налог на недвижимое имущество), должен быть включен в налогооблагаемую базу, отраженную в ежегодной декларации о доходах. Если же жилье сдается в аренду, в декларацию вносится фактический доход, получаемый этим путем.

Налог на добавленную стоимость IVA

При покупке нового дома покупатель должен заплатить НДС (10% в целом или 4% в случае приобретения жилья со специальной защитой или публичной рекламой).

Налог на переход собственности ITP

В случае приобретения подержанного жилья на вторичном рынке взимается налог на переход собственности ITP. По словам экспертов, в зависимости от автономного сообщества, в котором находится дом, процент от установленной цены, как правило, составляет от 6% до 10%.

Налог на документирование правовых актов AJD

AJD – это налог, которым облагаются нотариально заваренные документы. Этот налог включает в себя фиксированную и переменную ставку:

• в случае покупки подержанного дома, покупатель заплатит фиксированный сбор;

• если приобретенное имущество является новым объектом, насчитывается переменная составляющая.

Каждое автономное сообщество устанавливает свой тип налога. По словам эксперта, в зависимости от вида жилья, новое это или подержанное имущество, –  налог составляет около 0,5% и 1,5% от цены недвижимости.

Топ-5 советов от экспертов

Эксперт Хосе Мария Лопес Хименес дает пять советов о том, как избежать ошибок при приобретении второго дома.

1. Чтобы не переплачивать за дом, перед оформлением сделки обратитесь к профессионалам по оценке имущества и закажите у них оценку.

2. Рассчитайте усилия, связанные с оплатой второго имущества, особенно если вы несете значительную финансовую нагрузку по выплатам за первый дом.

3. Оцените реальные расходы, связанные с владением недвижимостью: обслуживание, налоги и среди всего прочего – страхование.

4. Внимательно изучите местоположение дома. Риск приобретения имущества в районе, не пользующемся популярностью, по словам Лопес, заключается в том, что «его будет трудно продать и сдать в аренду или придется сделать это по цене намного ниже ожидаемой».

5. Существует риск концентрации всех инвестиций «в одной корзине». В ситуации падения цен на недвижимость человек, имеющий две квартиры, рискует вдвойне.

Выгодно или убыточно?

Важно предусматривать тот факт, что вторая недвижимость должна быть более ликвидной, чем первая, и в случае возникновения непредвиденных обстоятельств – быстро продаваться.  

Если же предположить, что продать второй объект будет проблематично, перед покупкой второй квартиры следует внимательнее отнестись к выбору места расположения недвижимости, чтобы обезопасить себя от неприятностей.

Теперь самые популярные статьи о жизни в Испании и полезные лайфхаки от инсайдеров вы сможете прочитать на нашей странице в «Яндекс.Дзен». Подписывайтесь!