Как снять в аренду недвижимость в Испании. Практическое пособие

Арендовать жилье в Испании

Арендовать жилье в Испании не составляет труда. В настоящее время существует масса всевозможных предложений от собственников квартир или домов, которые предложат снять жилье практически в любом регионе Испании или районе города как на короткий, так и на длительный срок. Однако, вместе с тем на поиски подходящего варианта может потребоваться достаточно много времени, а к процедуре съема жилья стоит подойти с вниманием и полной серьезностью.

Аренда недвижимости в Испании имеет свои особенности и определяется законом о городской аренде № 29/1994 от 24 ноября 1994 года. Данный закон подробно регламентирует отношения арендатора и арендодателя, им регулируются аспекты аренды недвижимости в Испании. Однако, его нормы не являются обязательными при сдаче в аренду недвижимости класса люкс (с площадью, превышающей 300 кв.м), а также для краткосрочной сезонной аренды, где условия аренды устанавливаются по соглашению сторон.

Оформление контракта на аренду жилья

Соглашение об аренде недвижимости в Испании может быть выполнено как в устной, так и в письменной форме, но разумнее все же подписать контракт на бумаге. Контракт можно составить в свободной форме, однако он должен содержать основные обязательные моменты – идентификационные данные сторон, информация и описание арендуемого жилья, условия оплаты, срок действия контракта. Кроме того, рекомендуется указать кто должен вносить ежемесячные суммы за оплату коммунальных платежей и также перечислить существующий инвентарь, бытовые приборы, мебель и ее состояние. Закон предусматривает возможность нотариального оформления сделки с составлением нотариального акта и внесением сведений в Регистр Собственности (Registro de Propiedad). Субаренда жилья возможна только в частичной форме и по предварительному согласованию с арендодателем.

Срок действия и продление контракта

В контракте должен быть отражен срок аренды жилья. В том же случае, если срока не указано, считается, что контракт заключен на 1 год. Если срок аренды не превышает 5 лет, арендатор вправе продлевать его ежегодно до тех пор, пока срок аренды не составит 5 лет. При этом владелец не вправе отказать арендатору в продлении контракта при отсутствии причин для его расторжения.

Арендатор обязан известить арендодателя о нежелании его продления за 30 дней до истечения срока контракта. Как правило, контракт заключается сроком на один год, с указыванием того, что он автоматически продлевается по истечении каждого очередного года. Автоматически контракт продлевается до тех пор, пока общий срок аренды не достигнет 5-ти лет. После этого отношения владельца и арендатора, согласно закону, могут  измениться. А именно, арендодатель вправе повысить арендную плату настолько, насколько он считает нужным и предложить заключить новый контракт. Арендатор, в свою очередь, может согласиться или отказаться от новых условий и, соответственно, остаться или освободить жилье.

Оплата арендной платы

Размер арендной платы не регламентируется никакими нормативными актами и устанавливается по взаимной договоренности. Как правило, оплата осуществляется ежемесячно в течение первых семи дней месяца. По закону арендодатель не вправе требовать предоплату более чем за один месяц, если иное не указано в контракте. Рекомендуется, чтобы в контракте были строго указаны размеры ежемесячных платежей, периодичность и способ оплаты. В момент оплаты арендодатель обязан предоставить документ, подтверждающий факт оплаты (расписку или банковскую квитанцию в случае оплаты по безналичному расчету).

В случае неоплаты ежемесячного арендного взноса, собственник вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания долга и при отсутствии поступлений поднять вопрос о выселении съемщика.

Повышение размера арендной платы

В течение первых пяти лет арендодатель имеет право ежегодно повышать размер арендной платы, но только в соответствии с индексом инфляции (Indices de Precios de Consumo, IPC)  и при условии, что это было отражено в договоре. Закон дает право владельцу повысить размер аренды и до истечения первых 5 лет аренды на том основании, что он за свой счет улучшил качество жилья. Например, заменил электробытовые приборы или мебель на новые, или вместе с другими собственниками жилья в этом доме профинансировал монтаж лифта, которого не было в момент сдачи жилья в аренду. При этом допускается увеличение арендной платы на сумму, превышающую индекс инфляции, но не более чем на 20% от размера арендной платы предыдущего года.

Оплата коммунальных расходов

В контракте обычно указывается кто и как должен оплачивать коммунальные расходы (газ, электричество, вода) и другие текущие затраты (обслуживание бассейна, уборка территории). Чаще всего владелец жилья сам оплачивает коммунальные услуги по поступающим к ему счетам-фактурам, арендатор расплачивается с ним по этим счетам одновременно с оплатой аренды. Хорошей практикой при этом является предоставление копий счетов квартиросъемщику.

Залог при аренде недвижимости в Испании

В момент подписания контракта, арендатор обязан внести собственнику залоговую сумму в размере месячной арендной платы. Эта сумма возвращается в полном размере съемщику после истечения срока контракта и в том случае, если жилье находится в первоначальном состоянии и при наличии всего инвентаря и мебели в сохранности. В случае обнаружения повреждений жилья из залоговой суммы вычитается стоимость принесенного ущерба.

В случае невозвращения залога по истечении контракта, но при условии полной сохранности жилья, съемщик вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания суммы залога и процентов, накопившихся в результате задержки.

Права супругов арендаторов

Несмотря на то, что арендатором выступает лицо, подписавшее контракт, закон обговаривает условия для супруга (супруги) арендатора, который имеет право проживать в арендуемом жилье на тех же самых условиях, что и непосредственно арендатор. В случае же развода семейной пары тот из супругов, который не указан в контракте, может остаться проживать в арендуемом жилье на основании соответствующего решения суда. Арендодателя при этом надо известить о новых обстоятельствах в течение двух месяцев и предъявить ему копию судебного решения.

Ремонт и сохранность жилья

Согласно закону ремонт арендуемого жилья для поддержания его в пригодном состоянии делается за счет собственника. Мелкий же текущий ремонт производит сам арендатор. В случае если съемщик хочет сделать ремонт за свой счет, для этого необходимо получить разрешение владельца. Такое разрешение надо получать на любую модернизацию жилья, даже на то чтобы вбить в стену гвоздь, однако на практике разрешение требуется лишь при более серьезных работах - покраске стен или замене навесной мебели.

Расторжение контракта

Закон предусматривает возможность досрочного расторжения контракта со стороны арендодателя. Причинами расторжения могут быть отсутствие арендной платы или любых других взносов, предусмотренных соглашением, факт субаренды, несогласованный с арендодателем, опасные или вредоносные действия жильцов, преднамеренное нанесение убытков или несогласованных работ по изменению жилища.