Как купить землю в Испании?

Приобретение земельного участка – один из самых выгодных вариантов покупки недвижимости в Испании. Возможно, вы активный человек и хотите попробовать свои силы в строительстве дома или нежилого здания на собственной земле, либо желаете вложить средства в перспективный проект. В любом случае это будет инвестиция в стабильную экономику развитой страны, одной из ведущих в Европейском союзе. Из нашей статьи вы узнаете, насколько сложно купить землю в Испании иностранцам, какие действуют налоги при покупке и каковы особенности земельного законодательства в стране.

Категории земель в Испании

Карты ландшафтной разбивки территории по предназначению (Plan Urbanistico) можно запросить для ознакомления в муниципалитете каждой автономии. Здесь принято деление земель по нескольким категориям.

• Городские земли (Suelo Urbano) – земля под застройку, как правило, со всеми необходимыми для будущего строительства системами коммуникаций: вода, электричество, канализация. Если вы намерены купить земельный участок для строительства дома, читайте, как лучше это сделать, в статье «Сколько стоит построить свой дом в Испании?».
• Земли с возможностью перевода под застройку (Suelo Urbanizable) – такой участок, если он внесен в генеральный план (Plan Parcial), при наличии проекта, согласованного с отделом архитектуры (Proyecto de Urbanizaciòn), возможно перевести в категорию городской земли. Осуществление застройки возможно только после внесения участка в кадастр в виде Suelo Urbano, до этого момента строить не разрешено.
• Земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую и историческую ценность (Suelo no urbanizable или Rùstico) – строительство жилых или других зданий на такой земле запрещается, и участок не подлежит переводу в urbanizable до принятия нового генерального плана или согласно мораторию на перевод на десятки лет. Построить один дом для жизни на таких участках имеет право только фермер, использующий их для сельскохозяйственных работ. Если земля является окончательно отнесенной к исторически или археологически ценной, перевод ее в urbanizable невозможен.

Что нужно знать при выборе земельного участка

Просмотрев варианты земельных наделов, запросите следующие документы и данные:

• Извлечение из регистра собственности (Registro de la Propiedad) сведений о владельцах участка. Если продается участок, оставшийся по наследству нескольким собственникам, это может существенно продлить сроки оформления надела.
• Наличие/отсутствие отягощений в виде долговых обязательств (например, ипотеки, которая при продаже переходит к новому владельцу).
• Подтверждение, что выплачены полагающиеся муниципальные налоги на участок.
• Регистрацию и кадастровый номер.
• Сведения о назначении земельного надела. Документ может быть предназначен как для жилого строения, так и для нежилого, например, для строительства магазина. В этом случае строить индивидуальный жилой дом на участке нельзя.
• Информацию об ограничениях или возможном отчуждении участка в случае расположения земли на границе с лесной зоной или дорогой.
• Право проезда – сервитут на землю, который обязательно указывается в правовых документах, иначе он не имеет юридической силы.
• Топографию участка нужно заказать у специалистов.

Важно:

• При покупке участка на первой линии от моря вы должны учесть, что в соответствии с законом La Ley de las Costas определена граница в 100 метров от береговой линии, ближе которой строительство любого назначения запрещается.

• Вырубка деревьев, даже на собственном участке, грозит крупным штрафом. Работы по вырубке должны быть согласованы в экологической службе городской управы. Часто деревья просто пересаживают в другое место в границах участка.

• Стоимость участка возрастет на 8% (дополнительный земельный налог в 7% и 1% налога за юридический акт), если вы не начнете стройку на участке в течение года после покупки.

Учет строительных норм и правил

Автономии Королевства имеют собственные строительные нормы в отношении этажности строений, декоративных архитектурных элементов, заборов, цвета наружных стен и даже материала для крыши. Об особенностях строительства в Испании и роли архитектора вы узнаете из статьи «Как открыть свой хостел в Испании. Основные шаги по созданию бизнеса». Оцените ваши возможности с учетом архитектуры будущего строения:

• проконсультируйтесь с архитектором района или специалистом, который будет в дальнейшем помогать вам со строительством;
• узнайте возможные параметры застройки участка, ее объема и ограничения высоты здания для этой территории;
• проверьте наличие коммуникаций или возможность их проведения. Подведение коммуникаций, особенно если участок куплен в удаленной местности, предполагает серьезные дополнительные расходы. Также затраты на разводку коммуникаций вас ожидают в том случае, если участок был отрезан от большого надела.

Таким образом, вы должны быть полностью уверены, что ваш дом может быть построен на земле, которую вы хотите купить!

Налоги при покупке земли в Испании

Определившись с выбором участка и проверив возможные характеристики для постройки, вы можете вычислить примерную сумму налогов, которые рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости объекта покупки. Детальное описание налоговых платежей можно найти в статье «Налоги при покупке недвижимости в Испании».

Продавец – юридическое лицо (компания)

Когда участок принадлежит компании, уплачивается 21% НДС, так как покупается актив компании. Также оплачивается IAJD – налог в казначейство, который обычно составляет около 1% и является различным в каждом автономном сообществе. Например, в Каталонии налог составляет 1,5% от стоимости земли.

Продавец – частное лицо

Вы не платите НДС или IAJD, но нужно заплатить налог на передачу собственности (ITР  – Impuesto de Transmisión de Propiedades). В зависимости от автономного сообщества этот показатель может составлять от 6% до 10%: в случае Каталонии – 10% стоимости земли, в Мадриде – 7%. Необходимо проконсультироваться об ИТП в том автономном сообществе Испании, где вы покупаете участок.

Нотариальные и регистрационные расходы

В определении общей стоимости покупки земельного участка придется учитывать расходы на работу нотариуса и регистратора имущества. Работа нотариуса и государственного регистратора является взаимосвязанной. Хотя сумма расходов зависит от цены участка, который вы хотите приобрести, нотариальные и регистрационные платежи вместе обычно не превышают 1000 €.

Документы для оформления участка при покупке земли иностранцем

Делая выбор в пользу покупки земли за границей, вы уже наверняка знаете, что Испания на сегодняшний день остается одной из самых лояльных стран по отношению к зарубежному покупателю. Здесь нет никаких ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами, наоборот, существуют даже некоторые поощрительные моменты.

В Королевстве действует закон о «Золотой визе» при покупке недвижимости стоимостью свыше 500 000 €. Вы получаете визу, позволяющую проживать в стране неограниченное количество дней в году или поменять ее на вид на жительство с необходимостью въезжать в Испанию только один раз в течение срока резиденции. При этом для вас и вашей семьи, включая детей и родителей, открыты все возможности, которыми обладают резиденты европейской страны. Подробнее читайте об этом в статье «ВНЖ в Испании при покупке недвижимости».

Для осуществления сделки на покупку земли в Испании требуется представить несколько документов.

1. Действующий загранпаспорт.
2. Номер счета в испанском банке.
3. Идентификационный номер иностранца.

Отметим важное обстоятельство: нотариус при оформлении сделки купли-продажи не интересуется вашей визой – действующая она или просроченная (например, в России покупка земли для иностранца с просроченной визой запрещена).

Законодательство

• Закон об инвесторах и их интернационализации (Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización).
• Королевский законодательный указ 7/2015 от 30 октября о городской земле и ее восстановлении (Ley de suelo y reabitalitaciòn urbana)
• Закон 22/1988 от 28 июля: о берегах (Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas).
• Статья 132 Конституции Испании: прибрежная собственность Испании является общественной и неприкосновенной (artículo 132.1 de la Constitución Española)

Удачная покупка

С каждым годом в развитых странах Европейского союза сужаются возможности приобретения хороших объектов недвижимости не по завышенной цене. Покупка земли в Испании может стать вашей страховкой от экономической нестабильности в тех странах, откуда вы приехали в Королевство. По всем вопросам поиска недвижимости, оформления документов, консультативного и переводческого сопровождения обращайтесь в компанию «Испания по-русски».